انتشار هزار میلیارد تومان اوراق رهنی بانک مسکن

بانک مسکن امروز، ۲۳ تیرماه فاز دوم انتشار اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات قدیمی خرید مسکن را اجرا کرد. فرآیند دو ساله اخذ مجوز برای انتشار هزار میلیارد تومان اوراق رهنی در قالب بازار رهن ثانویه سرانجام به پایان رسید و امروز بانک مسکن به اتکای این مجوز فاز دوم «تبدیل پرونده‌های زنده تسهیلات خرید مسکن به منابع نقد» را از طریق انتشار اوراق رهنی در بازار سرمایه عملیاتی کرد.

با توجه به اینکه تسهیلات خرید مسکن از نوع تسهیلات بلندمدت است در نتیجه همواره بانک مسکن و بانک‌های مشابه در کشورهای دیگر با چالش کمبود منابع اعتباری و جریان نقدی منابع برای پرداخت تسهیلات جدید به متقاضیان مسکن روبرو هستند. این چالش به خصوص برای بانک مسکن که طی سال‌های اخیر در طرح‌های ملی تأمین و ساخت مسکن ارزان، نقش محوری (اصلی) را ایفا کرده و همزمان، برای خانه‌دار شدن اقشار مختلف جامعه، تسهیلات خرید مسکن به اشکال مختلف (باسپرده و بدون سپرده) پرداخت کرده است، چند برابر بوده است.

اوراق رهنی، طول زمانی دسترسی بانک مسکن به منابع حاصل از بازگشت تسهیلات خرید (که در حالت طبیعی بعد از حداقل 10 سال برمی‌گردد) را کوتاه می‌کند و توان تسهیلات‌دهی بانک را افزایش می‌دهد. در نتیجه قدرت بانک برای ایفای هر چه بهتر نقش توسعه‌ای-تخصصی در بازار مسکن و کنترل دامنه‌های نوسان و شوک‌های قیمتی در فازهای رکود و رونق، افزایش پیدا می‌کند.

بانک مسکن در 13 تیرماه سال ۱۳95 موفق شد با انتشار سری اول اوراق رهنی، بازار رهن ثانویه را در نظام تأمین مالی مسکن ایران تأسیس کند. در آن زمان 300 میلیارد تومان اوراق رهنی منتشر و در کسری از ثانیه توسط سرمایه‌گذاران خریداری شد. اکنون فاز دوم انتشار اوراق با ظرفیت هزار میلیارد تومان به اجرا در می‌آید.

سید محسن فاضلیان، عضو هیات مدیره بانک مسکن و همچنین «طراح و هدایتگر بازار رهن ثانویه» درباره جزئیات برنامه انتشار هزار میلیارد تومان اوراق رهنی که امروز انجام شده است، اعلام کرد: «دومین مرحله انتشار اوراق رهنی (MORTGAGE BACKED SECURITIES) از روز دوشنبه 23 تیرماه 1399 -به مبلغ 10.000 میلیارد ریال برگزار شد.»

او در تشریح ماهیت این اوراق افزود: «مهندسی اوراق رهنی به این صورت است که وام‌های رهنی جاری بانک که زنده هستند و دوره وصول آنها متغیر و به صورت متوسط از 10 تا 15 سال است، دارایی مبنای انتشار اوراق رهنی قرار می‌گیرد و این تسهیلات از طریق فروش این اوراق، تبدیل به «وجه نقد» می‌شود که در فرایندمدیریت منابع و مصارف بانک، صرف تسهیلات جدیدخواهد شد. بنابراین زنجیره پیوسته‌ای از وام رهنی و تبدیل آن به اوراق رهنی به صورت تسلسل وار می‌تواند در کل بسته وام‌های زنده رهنی بانک‌های کشور در بخش املاک و مستغلات مد نظر باشد.»

عضو هیات مدیره بانک مسکن با بیان اینکه شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن به عنوان شرکت تخصصی در حوزه املاک و مستغلات نقش برجسته‌ای در ساختار سازی این اوراق و عرضه هر چه موفق‌تر آن به عمل آورده است، تصریح کرد: «فرایند اخذ مجوزهای مربوطه از بانک مرکزی و سازمان و سایر نهادهای ذیربط بیش از 2 سال طول کشیده است که می‌تواند مبنایی محکم و قابل تداوم در انتشار اوراق رهنی در مراحل بعدی و با حجم بالاتر باشد.»

سایر بانک‌ها می‌توانند برای تبدیل تسهیلات پرداختی به منابع نقد، از ظرفیت حرفه‌ای بانک مسکن برای انتشار اوراق رهنی بهره ببرند تا بواسطه این کار جمعی، توان حمایت شبکه بانکی از بازار مسکن از بابت پرداخت تسهیلات به شکل تصاعدی افزایش پیدا کند.

طی سال‌های اخیر سهم بخش مسکن و ساختمان از تسهیلات بانکی از بالای 20 درصد به زیر 10 درصد کاهش پیدا کرده است که البته در این میان، بانک مسکن همواره مسولیت پرداخت نیمی از کل تسهیلات مسکن در شبکه بانکی را برعهده داشته است.

براساس این گزارش، مبلغ اسمی هر ورقه اوراق رهنی که امروز منتشر شده یک میلیون تومان است و این اوراق با نرخ سود 16 درصد عرضه می‌شود. مدت اوراق 24 ماهه است و سود آن هر سه ماه یکبار از زمان تاریخ انتشار به دارندگان اوراق پرداخت خواهد شد.

تدابیر بانک مسکن به گونه‌ای انجام شده که اوراق توسط یک شرکت معتبر، بیمه شده است. بانک مسکن، بانی اوراق است و متعهد پذیره نویسی نیز شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن است. هیچ محدودیتی برای خرید اوراق وجود ندارد و حداکثر خرید هر شخص حقوقی و حقیقی نامحدود است.

خرید اوراق مستلزم وجود کد معاملاتی فعال در سیستم شرکت سپرده گذاری مرکزی است. همچنین معاملات دست دوم این اوراق پس از اتمام پذیره‌نویسی در بازار ابزارهای نوین مالی فرابورس آغاز می‌شود.