چند روز از آغاز عرضه عمومی «خانهریز» گذشته و حالا میتوان از هیاهوی «خرید سانتیمتری مسکن» فاصله گرفت و خود این محصول را دید. آنچه در شهرزاد فروخته میشود، سند بخشی از یک آپارتمان یا تضمین تحویل خانه نیست؛ حقی قراردادی از منافع اقتصادی یک پروژه است که قیمتگذاری، بازخرید و تسویه آن در اختیار سازوکاری تازه و کمآزموده قرار دارد. موفقیت خانهریز، بیش از آنکه به کوچکبودن مبلغ ورود وابسته باشد، به شفافیت همین سازوکار و قابلیت اتکای حقوق خریداران بستگی دارد. این ایده ارزش آزمودن دارد، اما اعتماد عمومی را نمیتوان سانتیمتری ساخت؛ اعتماد زمانی شکل میگیرد که مردم دقیق و بیابهام بدانند چه میخرند و چگونه میتوانند سرمایه خود را پس بگیرند.
عرضه عمومی نخستین پروژه «خانهریز» از ۲۰ مرداد ۱۴۰۵ آغاز شده و حالا دیگر خبر، صرفاً بازشدن یک گزینه تازه در سامانه شهرزاد نیست. مسئله مهمتر این است که شهروند با پرداخت حدود یکونیم میلیون تومان دقیقاً چه چیزی میخرد، قیمت این دارایی چگونه تغییر میکند، در زمان خروج چه کسی خریدار آن است و آیا انباشتن این سهمهای کوچک واقعاً به کلید یک آپارتمان میرسد یا فقط شکل تازهای از سرمایهگذاری خرد روی بازار ملک است. «خانهریز» در تبلیغات با وعدهای ساده و قابلفهم معرفی شده است: اگر پول خرید یک خانه را ندارید، از چند سانتیمتر شروع کنید. این روایت در اقتصادی که شکاف میان درآمد خانوار و قیمت مسکن هر سال بزرگتر شده، جذاب است؛ اما محصولی که روی سکوی خانهریز فروخته میشود نه یک سانتیمتر فیزیکی از آپارتمان، نه سند مشاع رسمی آن و نه بلیت قطعی تحویل خانه است. خریدار، حقی قراردادی نسبت به منافع اقتصادی بخشی از یک پروژه مشخص به دست میآورد. فاصله میان این دو تعریف، همان جایی است که باید ارزیابی طرح را از آن آغاز کرد.
فهرست مطالب
- یک خانهریز دقیقاً چند متر خانه است؟
- خریدار شریک ساخت نیست؛ خریدار منافع سهم شهرداری است
- تخفیف ۳۰درصدی؛ عددی که هنوز قابل مقایسه نیست
- قیمت کارشناسی با قیمت معاملهشده یکی نیست
- یک ابزار مالی بدون نام ابزار مالی؟
- آزمون واقعی شهرزاد؛ فراتر از یک کیف پول شهری
- آیا این طرح مردم را خانهدار میکند؟
- هشت دادهای که باید هر ماه منتشر شود
- خانهریز را با تعداد خریداران نسنجیم
یک خانهریز دقیقاً چند متر خانه است؟
هر «خانهریز» معادل ۰.۰۱ مترمربع یا ۱۰۰ سانتیمترمربع از منافع پروژه تعریف شده است؛ یعنی مربعی با ابعاد ۱۰ در ۱۰ سانتیمتر، نه یک سانتیمترمربع. در نتیجه ۱۰۰ خانهریز، معادل منافع یک مترمربع از پروژه است. استفاده از عبارت «خرید سانتیمتری خانه» برای توضیح ساده طرح کار میکند، اما میتواند این تصور نادرست را بسازد که خریدار از همان ابتدا مالک رسمی بخشی از یک واحد مسکونی میشود.
در اطلاعات منتشرشده درباره عرضه عمومی، از پروژه «فجر» در بلوار آیتالله کاشانی بهعنوان نخستین پروژه طرح نام برده شده است: ساختمانی با ۱۰ هزار و ۲۹۰ مترمربع زیربنای کل، شش هزار و ۴۸۰ مترمربع زیربنای مفید، ۹ طبقه مسکونی و ۵۴ واحد. گزارشهای پیشین مبتنی بر اطلاعات سامانه، اعداد دیگری شامل ۱۰ هزار و ۲۱۷ مترمربع زیربنای کل و شش هزار و ۱۳۸ مترمربع زیربنای مفید ثبت کردهاند. همچنین در برخی منابع از ۱۲ طبقه شامل ۹ طبقه مسکونی، همکف و دو زیرزمین سخن گفته شده است. تفاوت تعداد طبقات با این توضیح تا حدی قابل جمع است، اما اختلاف متراژ کل و مفید همچنان به یک شناسنامه فنی واحد و بهروز نیاز دارد.
طبق دادههای منتشرشده پیش از عرضه عمومی، پروژه به ۶۱۳ هزار و ۸۰۰ خانهریز تقسیم شده بود و یکهزار و ۱۲۶ خانهریز نیز در مرحله آزمایشی واگذار شده بود. بنابراین ۲۰ مرداد را باید آغاز عرضه عمومی دانست، نه نقطه صفر طرح. این تفاوت برای ارزیابی استقبال، سابقه معاملات و کارکرد بازار ثانویه مهم است.
خریدار شریک ساخت نیست؛ خریدار منافع سهم شهرداری است
در معرفی رسمی این طرح در سایت شهرداری عنوان شده شریک سازنده حدود ۴۰ درصد پروژه را در اختیار خواهد داشت و قرارداد ساخت پیشتر منعقد شده است. منابع حاصل از فروش خانهریز نیز قرار نیست برای ساخت همان پروژه مصرف شود و میتواند در دیگر پروژههای شهری به کار رود. به همین دلیل متولیان میگویند خریدار نباید نگران تأمین مالی ساخت فجر باشد.
این توضیح، ماهیت محصول را روشنتر میکند. خانهریز یک تأمین مالی جمعی کلاسیک نیست که پول مردم مستقیماً وارد حساب پروژه شود و بازده آنها از موفقیت همان عملیات ساخت به دست آید. آنچه عرضه میشود، بخشی از منافع اقتصادی قدرالسهم شهرداری در پروژهای است که ساخت آن از مسیر قرارداد مشارکت پیش میرود. این ساختار ممکن است ریسک توقف پروژه بهدلیل کمبود آورده خریداران خرد را کاهش دهد، اما پرسش دیگری میسازد: اگر وجوه فروش در پروژههای دیگر هزینه میشود، داراییهای پشتوانه، نحوه تفکیک وجوه و حق خریدار در صورت بروز اختلاف یا ناتوانی متولی چگونه تعریف شده است؟
همینجا باید میان سه واژه تفکیک گذاشت: «مشارکت در منافع»، «مالکیت ملک» و «حق دریافت واحد». این سه مترادف نیستند. مطابق توضیحاتی که از زمان رونمایی طرح منتشر شده، در پایان ساخت، واحدها کارشناسی و از طریق مزایده فروخته میشوند و دارندگان خانهریز فقط در شرایط برابر برای خرید اولویت دارند. پس داشتن خانهریز، حتی به اندازه متراژ یک واحد، لزوماً به معنای تحویل خودکار همان واحد نیست؛ جزئیات قرارداد باید نشان دهد دارنده سهم چگونه در مزایده شرکت میکند، ارزش سهم او چگونه با قیمت نهایی تهاتر میشود و اگر برنده نشود، تسویه با چه فرمول و در چه زمانی انجام خواهد شد.
تخفیف ۳۰درصدی؛ عددی که هنوز قابل مقایسه نیست
برای پروژه فجر قیمت پایه هر خانهریز حدود یکونیم میلیون تومان و قیمت مبنای هر مترمربع حدود ۱۵۰ میلیون تومان اعلام شده است. در ماههای گذشته نیز اعدادی بین ۱۳۰ تا ۱۶۰ میلیون تومان برای هر متر مطرح شده بود. همزمان در برخی گزارشها، میانگین قیمت مسکن تهران بیش از ۲۵۰ میلیون تومان و قیمت نوساز محدوده آیتالله کاشانی حدود ۱۷۰ میلیون تومان عنوان شده است.
کنار هم گذاشتن این اعداد و نتیجهگیری درباره «۳۰ درصد ارزانتر بودن» دقیق نیست. میانگین کل تهران، متوسط یک منطقه، قیمت فایلهای نوساز، قیمت کارشناسی یک پروژه در حال ساخت و ارزش قدرالسهم قابلمعامله، پنج شاخص متفاوتاند. برای سنجش واقعی تخفیف باید دستکم زمان قیمتگذاری، سن بناهای مقایسهشده، پارکینگ و انباری، طبقه، کیفیت ساخت، قدرالسهم زمین، هزینه تکمیل و زمان تحویل یکسان باشد. تا وقتی گزارش کارشناسی قیمت پایه و نمونههای مقایسهای منتشر نشود، عدد ۱۵۰ یا ۱۶۰ میلیون تومان یک قیمت عرضه است، نه سند قطعی ارزانبودن.
این نکته در پوششهای خبری اولیه کمتر دیده شد؛ گزارشهایی که بیشتر روی امکان شروع سرمایهگذاری با پول کم و فاصله قیمت پروژه با متوسط تهران تمرکز داشتند. اکنون که عرضه انجام شده، معیار مهمتر از قیمت اسمی، نسبت قیمت خانهریز به ارزش روز و قابلفروش سهم است.
قیمت کارشناسی با قیمت معاملهشده یکی نیست
قرار است ارزش خانهریز ماهانه با توجه به تورم، قیمت منطقه و پیشرفت فیزیکی پروژه بهروزرسانی شود. خریدار نیز میتواند سفارش فروش خود را در محدوده مثبت یا منفی هفت درصد قیمت اعلامی ثبت کند. مطابق توضیحات رسمی پیشین، اگر سهم در بازار فروش نرفت و فروشنده قیمت را تا هفت درصد زیر نرخ کارشناسی پایین آورد، شهرداری یا شرکت سرمایهگذاری شهر آماده بازخرید خواهد بود.
این سازوکار در ظاهر یک بازارگردان برای دارایی کمنقدشونده میسازد، اما بازخرید در منفی هفت درصد همان «نقدشوندگی تضمینشده در هر زمان و هر قیمت» نیست. ظرفیت مالی بازارگردان، سقف روزانه بازخرید، زمان تسویه، کارمزد، شرایط تعلیق و تکلیف صفهای فروش باید در قرارداد و داشبورد سامانه شفاف باشد. همشهری و دیگر رسانهها تعهد بازخرید را نشانه رفع نگرانی نقدشوندگی دانستهاند، اما نتیجه واقعی را نه متن خبر، بلکه نخستین دوره فشار فروش نشان خواهد داد.
بازار ثانویه فقط یک دکمه «فروش» نیست. بازار زمانی معنا پیدا میکند که قیمتهای پیشنهادی خریدوفروش، حجم معامله، تعداد دارندگان، فاصله قیمت کارشناسی و قیمت معامله، زمان تسویه و عملکرد بازارگردان بهصورت عمومی قابل مشاهده باشد. در غیر این صورت، نرخ ماهانه بیشتر یک ارزشگذاری اداری است تا قیمت کشفشده در بازار.
یک ابزار مالی بدون نام ابزار مالی؟
متولیان طرح تأکید کردهاند خانهریز «توکن»، «سهام» یا فروش متری به معنای متعارف آن نیست. بااینحال، از منظر کاربر با یک حق اقتصادی خردشده، قابلانتقال، دارای قیمت دورهای و برخوردار از بازار ثانویه روبهرو هستیم؛ ویژگیهایی که آن را به یک ابزار مالی نزدیک میکند، حتی اگر نام دیگری برایش انتخاب شده باشد.
در منابع عمومی بررسیشده، مجوز مشخصی از سازمان بورس برای این عرضه دیده نمیشود. تأیید فقهی اصل فروش متری مسکن نیز با صدور مجوز عرضه عمومی یا نظارت احتیاطی بر یک بازار ثانویه یکسان نیست. نایبرئیس کمیسیون عمران مجلس نیز در خرداد ۱۴۰۵ اعلام کرده بود این کمیسیون در جریان جزئیات طرح نبوده و خواستار شفافشدن مبنای قیمتگذاری، موقعیت زمین، فرایند سرمایهگذاری و سازوکار تأمین مسکن شده بود.
این ابهام لزوماً به معنی غیرقانونیبودن طرح نیست؛ به این معناست که مرز مسئولیت نهادها باید روشن شود. اگر اختلافی بر سر قیمت، مالکیت منافع، توقف معاملات، تأخیر پروژه یا بازخرید پیش بیاید، مرجع رسیدگی کجاست؟ دارایی خریدار در حسابهای متولی چگونه تفکیک میشود؟ آیا انتقال سهم در دفاتر رسمی یا سامانه ثبت املاک اثری دارد یا همه حقوق فقط در دفترکل شهرزاد و قرارداد خصوصی ثبت میشود؟ ورشکستگی یا تغییر ساختار شرکت متولی چه اثری بر دارایی مردم دارد؟ اینها پرسشهای فرعی حقوقی نیستند؛ بخش اصلی طراحی محصول مالیاند.
آزمون واقعی شهرزاد؛ فراتر از یک کیف پول شهری
خانهریز برای اکوسیستم فناوری مالی ایران نیز تجربه مهمی است. شهرزاد تا اینجا بیشتر بهعنوان درگاه خدمات شهری و کیف پول شناخته میشد، اما میزبانی یک دارایی مبتنی بر منافع ملک، آن را وارد قلمرو نگهداری سوابق مالکیت اقتصادی، احراز هویت مالی، بازار ثانویه، تسویه و مدیریت شکایت میکند.
در راهنماهای منتشرشده درباره ثبتنام، مسیر ورود از حساب شهرزاد، شارژ کیف پول، انتخاب پروژه و پذیرش قرارداد توضیح داده شده است. اما تجربه کاربری خوب جای افشای مالی را نمیگیرد. کاربر باید پیش از پرداخت، نسخه ثابت و قابل دانلود قرارداد، تاریخ و گزارش کارشناسی قیمت، درصد پیشرفت تأییدشده، برنامه زمانبندی، تضامین سازنده، تعداد سهمهای عرضه و معاملهشده، سوابق بازخرید و همه هزینهها را ببیند.
صفحه رسمی سکوی خانهریز اگر قرار است مرجع اعتماد باشد، باید از یک ویترین فروش به داشبورد مستمر افشا تبدیل شود. انتشار ماهانه دادهها هم به سرمایهگذار امکان تصمیمگیری میدهد و هم نخستین پایگاه داده واقعی برای سنجش موفقیت داراییهای ملکی خردشده در ایران را میسازد.
آیا این طرح مردم را خانهدار میکند؟
پاسخ کوتاه این است: هنوز نمیدانیم؛ اما در شکل فعلی، خانهریز پیش از آنکه برنامهای برای خانهدارکردن باشد، یک ابزار پسانداز و سرمایهگذاری ملکی است.
برای خرید یک واحد ۸۰متری با قیمت پایه متری ۱۵۰ میلیون تومان، حدود ۱۲ میلیارد تومان سرمایه لازم است؛ یعنی هشت هزار خانهریز. کوچککردن واحد خرید، مانع ورود را از میان برمیدارد، اما مسئله استطاعت را حل نمیکند. اگر درآمد و پسانداز خانوار با سرعت قیمت مسکن رشد نکند، فرد میتواند سالها سهم بیشتری بخرد و همچنان از متراژ لازم عقب بماند. وعده خانهدارشدن در بازه ۱۰ تا ۱۵ ساله نیز به تداوم چندین پروژه، امکان انتقال بیهزینه میان آنها، ثبات قواعد و رشد منظم درآمد خانوار وابسته است؛ درحالیکه فعلاً تنها یک پروژه فعال و یک بازار تازهتأسیس در اختیار داریم.
از سوی دیگر، نباید اهمیت نوآوری را نادیده گرفت. بازار مسکن ایران به ابزارهایی نیاز دارد که سرمایهگذاری را از معامله کامل یک واحد جدا کنند، هزینه ورود را کاهش دهند و بخشی از سود ساخت و رشد زمین را در دسترس پساندازکنندگان خرد قرار دهند. خانهریز ذاتاً ابزار بدی نیست؛ مسئله این است که یک محصول سرمایهگذاری نباید با ادبیات قطعی خانهدارشدن فروخته شود.
هشت دادهای که باید هر ماه منتشر شود
خانهریز برای عبور از یک کمپین خبری و تبدیلشدن به زیرساخت قابل اعتماد، دستکم باید این هشت داده را بهصورت عمومی و قابل آرشیو منتشر کند:
- شناسنامه واحد و نهایی پروژه شامل زمین، پروانه، زیربنای کل و مفید و سهم دقیق هر طرف؛
- گزارش کامل کارشناسی قیمت و نمونههای مقایسهای؛
- درصد پیشرفت فیزیکی تأییدشده و انحراف از برنامه زمانبندی؛
- تعداد کل، عرضهشده، فروختهشده و در گردش خانهریزها؛
- حجم و ارزش معاملات بازار ثانویه و میانگین زمان فروش؛
- تعداد و مبلغ بازخریدهای انجامشده توسط شرکت سرمایهگذاری شهر؛
- فرمول، کارمزد و زمان تسویه در فروش عادی، بازخرید و پایان پروژه؛
- وضعیت حقوقی وجوه و دارایی خریداران و مرجع مستقل رسیدگی به شکایت.
خانهریز را با تعداد خریداران نسنجیم
موفقیت این طرح با تعداد ثبتنامها یا میزان فروش روزهای نخست سنجیده نمیشود. آزمون واقعی زمانی است که یک دارنده بخواهد سهم خود را بفروشد، پروژه از برنامه عقب بماند، قیمت کارشناسی با قیمت بازار فاصله بگیرد یا صدها فروشنده همزمان درخواست خروج بدهند. اگر سامانه در آن لحظه قیمت شفاف، تسویه بهموقع و حق قابل اتکا ارائه کند، خانهریز میتواند به یکی از نخستین نمونههای جدی دارایی ملکی خردشده در ایران تبدیل شود.
اما اگر حقوق خریدار در قراردادهای پیچیده پنهان بماند، آمار معاملات منتشر نشود و «اولویت در مزایده» بهجای «حق تحویل» فروخته شود، طرح بهجای کوتاهکردن مسیر خانهدارشدن، فقط شکل تازهای به فاصله قدیمی میان مردم و مسکن میدهد.
خانهریز ایدهای است که ارزش آزمودن دارد، اما اعتماد عمومی را نمیتوان سانتیمتری ساخت. اعتماد یا کامل است یا نیست.
