خرید متری مسکن یکی از روش‌های ورود به بازار ملک بدون نیاز به خرید یک آپارتمان کامل است. در ایران، پلتفرم‌هایی فعالیت می‌کنند که امکان سرمایه‌گذاری را از مبالغ چند ده هزار تومانی تا چند صد میلیون تومان فراهم کرده‌اند. بااین‌حال، خرید سهم در این پلتفرم‌ها همیشه به معنای مالکیت رسمی بخشی از یک خانه نیست. بعضی از آن‌ها سهمی از یک ملک را منتقل می‌کنند، برخی سرمایه‌گذاران را در ساخت‌وساز شریک می‌کنند و گروهی از سهم‌های دیجیتال استفاده می‌کنند. در این گزارش، سازوکار این پلتفرم‌ها را از مبلغ اولیه و نوع مالکیت تا سود، نقدشوندگی و ضمانت سرمایه بررسی کرده‌ایم.
تاریخچه صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک
برای سال‌ها، سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به پول زیادی نیاز داشت. خرید یک آپارتمان یا مشارکت در ساخت‌وساز برای بسیاری از افراد امکان‌پذیر نبود و همین مسئله باعث شد روش‌هایی برای ورود سرمایه‌های کوچک‌تر به این بازار شکل بگیرد. یکی از نخستین راه‌حل‌ها، ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک در سال ۱۹۶۰ در آمریکا بود که امکان سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در دارایی‌های ملکی را فراهم کرد. چند دهه بعد، با گسترش اینترنت، مدل‌های تازه‌ای از سرمایه‌گذاری جمعی در املاک به وجود آمدند. در سال ۲۰۱۲، پلتفرم آمریکایی فاندرایز (Fundrise) امکان مشارکت آنلاین سرمایه‌گذاران خرد در تأمین مالی یک ملک در واشنگتن را فراهم کرد. این روش‌ها به‌تدریج مسیر تازه‌ای برای ورود افراد به بازار املاک باز کردند؛ بدون اینکه لازم باشد هر سرمایه‌گذار به‌تنهایی هزینه خرید یک ملک کامل را بپردازد.
در ایران نیز افزایش قیمت مسکن و فاصله آن با قدرت خرید بسیاری از خانوارها، زمینه توجه به روش‌های مشابه را فراهم کرده است. پلتفرم‌های خرید متری مسکن تلاش می‌کنند با تقسیم ارزش یک ملک یا پروژه ساختمانی به سهم‌های کوچک‌تر، امکان سرمایه‌گذاری با مبالغ کمتر را ایجاد کنند. بااین‌حال، سازوکار همه آن‌ها یکسان نیست. بعضی امکان خرید سهم از یک ملک را فراهم می‌کنند، برخی سرمایه‌های خرد را وارد پروژه‌های ساخت‌وساز می‌کنند و گروهی نیز با استفاده از توکن‌ها یا سهم‌های دیجیتال، ارزش املاک را به بخش‌های کوچک‌تر تقسیم کرده‌اند. برای شناخت نحوه فعالیت این پلتفرم‌ها، باید دید سرمایه‌گذاری با چه مبلغی آغاز می‌شود، خریدار در مقابل پول خود چه چیزی دریافت می‌کند و در نهایت چگونه می‌تواند از سرمایه‌گذاری خود سود ببرد یا خارج شود.
با چه مبلغی می‌توان خرید متری مسکن را شروع کرد؟
تفاوت اصلی خرید متری با خرید معمولی مسکن از همان مبلغ اولیه مشخص می‌شود. در خرید یک آپارتمان، فرد باید هزینه کل ملک را بپردازد، اما در پلتفرم‌های خرید متری، ارزش یک واحد یا پروژه به قسمت‌های کوچک‌تری تقسیم می‌شود. این قسمت‌ها ممکن است معادل یک مترمربع، کسری از متراژ ساختمان یا سهمی از ارزش یک پروژه باشند. در نتیجه، برای ورود به این بازار لزوماً نیازی به پرداخت قیمت یک متر کامل آپارتمان نیست و حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری به مدل فعالیت هر پلتفرم بستگی دارد.
برای مثال، در مالک، یک واحد ۱۵۲ مترمربعی از مجتمع چهارباغ تهران به یک‌میلیون و ۵۲۰ هزار توکن تقسیم شده است. بر اساس اطلاعات ارائه‌شده، قیمت هر توکن حدود ۷۷ هزار تومان و حداقل خرید یک توکن است. در صاب‌ملک نیز پروژه‌های ساختمانی به سهم‌هایی به نام «صاب» تقسیم می‌شوند که قیمت اولیه هرکدام در آغاز پروژه پنج میلیون تومان است. این رقم با پیشرفت ساخت تغییر می‌کند و سرمایه‌گذاری در مراحل بعدی ممکن است به مبلغ بیشتری نیاز داشته باشد.
البته همه پلتفرم‌ها سهم‌هایی با قیمت یکسان عرضه نمی‌کنند. برای نمونه، در متری حداقل سرمایه‌گذاری بسته به پروژه متفاوت است و طبق توضیحات این پلتفرم، معمولاً از ۳۰ میلیون تومان آغاز می‌شود. در متریکس نیز قیمت و حداقل متراژ قابل خرید برای هر پروژه مشخص می‌شود. در نمونه خرید پروژه «چهاردخت»، قیمت هر مترمربع ۱۸۰ میلیون تومان درج شده و خرید پنج متر با احتساب کارمزد و مالیات، ۹۰۷ میلیون و ۹۲۰ هزار تومان هزینه دارد.
مبلغ خرید تنها تفاوت این روش‌ها نیست؛ نحوه پرداخت و قیمت‌گذاری سهم نیز اهمیت دارد. در برخی پلتفرم‌ها، ارزش سهم متناسب با پیشرفت ساخت یا تغییر قیمت ملک به‌روزرسانی می‌شود. برای مثال، خانه‌ریز قیمت سهم‌های خود را به‌صورت ماهانه یا سه‌ماهه و بر اساس کارشناسی تعیین می‌کند. از سوی دیگر، مترسازه امکان خرید سهم‌های واحدی را با ترکیبی از پرداخت نقدی و اقساطی فراهم کرده است. بنابراین، فرد هنگام ورود به یک پروژه علاوه بر قیمت اولیه سهم، با شرایط پرداخت و شیوه ارزش‌گذاری آن نیز روبه‌روست.
با خرید متری مسکن، مالک چه چیزی می‌شویم؟
کوچک‌شدن مبلغ سرمایه‌گذاری به این معنا نیست که خریدار در همه پلتفرم‌ها حق مالکیت یکسانی به دست می‌آورد. ممکن است فرد با پرداخت پول، مالک رسمی بخشی از یک آپارتمان شود، در ساخت یک پروژه مشارکت کند یا سهمی دیجیتال در حساب کاربری خود دریافت کند. این سه حالت از نظر نوع دارایی و حقوق خریدار متفاوت‌اند و نمی‌توان صرف داشتن سهم در یک پلتفرم را معادل مالکیت رسمی ملک دانست.
یکی از روش‌ها، مالکیت مشاعی است؛ یعنی چند نفر به‌صورت مشترک مالک یک ملک هستند و هرکدام سهم مشخصی از آن دارند. برای نمونه، رمزما هر واحد مسکونی را به ۶۰ سهم مساوی تقسیم می‌کند که هر سهم معادل یک‌دهم دانگ است. طبق توضیحات این پلتفرم، خریدار و فروشنده برای انجام معامله به دفتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند و مالکیت سهم خریداری‌شده هم‌زمان با پرداخت وجه، در سند رسمی به نام خریدار منتقل می‌شود. به این ترتیب، فرد مالک سهمی از کل آپارتمان است، نه بخش فیزیکی جداگانه‌ای از آن.
در روش دیگر، سرمایه‌گذار به‌جای خرید سهمی از یک آپارتمان آماده، وارد فرایند ساخت‌وساز می‌شود. در مترسازه، هنگام خرید سهم، قرارداد دیجیتال مشارکت در ساخت صادر می‌شود که مبنای حقوقی سرمایه‌گذاری فرد است. خریدار می‌تواند در طول پروژه سهم‌های بیشتری تهیه کند و اگر مجموع متراژ خریداری‌شده به اندازه یک واحد کامل برسد، پس از تکمیل ساختمان و طی مراحل قانونی، مالک آن واحد شود. در غیر این صورت، پس از فروش واحد در مزایده نهایی، معادل سهم او پرداخت می‌شود. خانه‌ریز نیز اعلام کرده که سرمایه‌گذاران در صورت جمع‌آوری سهم کافی می‌توانند برای مالکیت یک واحد مستقل اقدام کنند.
گروهی از پلتفرم‌ها نیز از سهم یا توکن دیجیتال برای ثبت و نمایش دارایی سرمایه‌گذار استفاده می‌کنند. برای مثال، در مالک هر واحد به تعداد زیادی توکن تقسیم می‌شود و در متر به متر نیز سهم‌های دیجیتال نماینده بخش‌هایی از یک ملک معرفی شده‌اند. در صاب‌ملک هم هر پروژه به تعدادی صاب با ارزش حقوقی یکسان تقسیم می‌شود که هرکدام سهمی مشخص از پروژه را نشان می‌دهند. بااین‌حال، وجود توکن یا ثبت سهم در حساب کاربری، به‌تنهایی مشخص نمی‌کند که سند رسمی مالکیت به نام خریدار صادر شده است یا خیر. برای تشخیص نوع مالکیت باید شرایط قرارداد و مدارک مربوط به همان پلتفرم بررسی شود. در نتیجه، آنچه خریدار در مقابل پول خود دریافت می‌کند، بسته به مدل سرمایه‌گذاری می‌تواند سند رسمی سهم مشاع، قرارداد مشارکت در ساخت یا حقوق تعریف‌شده برای یک سهم دیجیتال باشد.
سود سرمایه‌گذاری در مسکن متری از کجا به دست می‌آید؟
ارزش سهمی که سرمایه‌گذار می‌خرد، ممکن است در طول زمان تغییر کند. در بعضی پلتفرم‌ها، بازده سرمایه‌گذاری مستقیماً به افزایش یا کاهش قیمت ملک وابسته است. برای مثال، در متریکس ارزش سهم‌های خریداری‌شده همراه با تغییرات بازار مسکن تغییر می‌کند و قیمت واحدهای پروژه نیز در طول دوره بر اساس کارشناسی به‌روزرسانی می‌شود. به این ترتیب، اگر ارزش ملک افزایش پیدا کند، ارزش سرمایه‌گذاری فرد نیز بیشتر می‌شود؛ اما کاهش قیمت مسکن می‌تواند ارزش سهم او را پایین بیاورد.
در مدل مشارکت در ساخت، منبع دیگری نیز برای بازده سرمایه‌گذار وجود دارد. در این روش، افراد در تأمین مالی ساخت یک پروژه شریک می‌شوند و بخشی از بازده آن‌ها می‌تواند از تفاوت هزینه ساخت با ارزش فروش نهایی ساختمان به دست بیاید. صاب‌ملک و خانه‌ریز از جمله پلتفرم‌هایی هستند که مشارکت در سود ساخت‌وساز را مبنای فعالیت خود معرفی کرده‌اند. برای نمونه، صاب‌ملک در اطلاعات پروژه لاهیجان، بازده تخمینی سالانه ۱۵ تا ۲۵ درصد علاوه بر تورم مسکن را اعلام کرده است. این رقم برآوردی است و به معنای سود ریالی قطعی نیست. سود نهایی چنین پروژه‌هایی به نتیجه ساخت‌وساز و فروش واحدها وابسته است.
در بعضی مدل‌ها، درآمد سرمایه‌گذار تنها از افزایش قیمت یا فروش ملک به دست نمی‌آید. اگر ملکی قابلیت اجاره‌دادن داشته باشد، صاحبان سهم می‌توانند متناسب با دارایی خود از اجاره‌بها نیز درآمد کسب کنند. در رمزما، مدیریت اجاره، تعمیرات و نگهداری ملک بر عهده پلتفرم است و طبق توضیحات آن، پس از کسر هزینه‌های مربوط، سهم هر مالک از درآمد اجاره به‌صورت ماهانه پرداخت می‌شود. متر به متر نیز اعلام کرده که دارندگان سهم‌های دیجیتال پس از تکمیل فرایند فروش پروژه می‌توانند درآمد ماهانه اجاره دریافت کنند.
تفاوت این روش‌ها در زمان دریافت بازده نیز دیده می‌شود. درآمد اجاره می‌تواند به‌صورت ماهانه پرداخت شود، اما در پروژه‌های ساختمانی ممکن است سرمایه‌گذار تا زمان تکمیل و فروش واحدها برای دریافت سود نهایی منتظر بماند. از طرف دیگر، افزایش قیمت یک سهم در پلتفرم لزوماً به معنای دریافت سود نقدی نیست؛ برای تبدیل این افزایش ارزش به پول، معمولاً باید سهم به فروش برسد یا پروژه تسویه شود. به همین دلیل، هنگام بررسی بازده سرمایه‌گذاری باید میان رشد ارزش دارایی، سود برآوردی پروژه و مبلغی که واقعاً به سرمایه‌گذار پرداخت می‌شود تفاوت گذاشت.
آیا می‌توان سهم خریداری‌شده را پیش از پایان پروژه فروخت؟
یکی از مشکلات سرمایه‌گذاری در ملک، زمان‌بر بودن فروش آن است. فردی که یک آپارتمان خریده، برای تبدیل دارایی خود به پول باید خریدار مناسبی پیدا کند و مراحل معامله را انجام دهد. پلتفرم‌های خرید متری تلاش کرده‌اند با ایجاد امکان معامله سهم‌های کوچک‌تر، مسیر فروش را تغییر دهند. در بسیاری از این پلتفرم‌ها بخشی به نام بازار ثانویه وجود دارد که سرمایه‌گذاران می‌توانند سهم خود را در آن به سایر کاربران عرضه کنند؛ بدون اینکه لزوماً تا پایان ساخت پروژه منتظر بمانند.
البته شرایط این معاملات در همه پلتفرم‌ها یکسان نیست. برای مثال، در مترسازه افراد می‌توانند بخشی از سهم متری خود را، حتی به اندازه یک‌دهم سهم، برای فروش ثبت کنند. قیمت پیشنهادی را فروشنده تعیین می‌کند، اما باید در محدوده مجاز قیمت‌های مشخص‌شده از سوی پلتفرم باشد. در صاب‌ملک نیز کاربران می‌توانند تعداد صاب‌هایی را که قصد فروش دارند، با قیمت موردنظر خود عرضه کنند. این پلتفرم برای فروش سهم یا خروج از سرمایه‌گذاری، کارمزد دو درصدی دریافت می‌کند.
امکان ثبت آگهی فروش، البته با فروش قطعی سهم تفاوت دارد. سرمایه‌گذار زمانی می‌تواند سهم خود را نقد کند که خریداری برای آن پیدا شود و معامله انجام بگیرد. پس از آن نیز در برخی پلتفرم‌ها پول ابتدا به کیف پول داخلی کاربر منتقل می‌شود و سپس امکان برداشت به حساب بانکی وجود دارد. برای نمونه، مترسازه اعلام کرده که مبلغ فروش بلافاصله پس از معامله به کیف پول فروشنده واریز می‌شود و انتقال آن به حساب بانکی حداکثر ۷۲ ساعت زمان می‌برد. در متریکس نیز برداشت وجه پس از فروش سهم، طبق اعلام پلتفرم، حداکثر دو روز کاری طول می‌کشد. بنابراین، مدت پیدا شدن خریدار با زمان تسویه وجه پس از فروش یکی نیست.
اگر سرمایه‌گذار سهم خود را در طول پروژه نفروشد، نحوه تسویه به شرایط پایان سرمایه‌گذاری بستگی دارد. در برخی مدل‌ها، واحدهای تکمیل‌شده از طریق مزایده فروخته می‌شوند و مبلغ حاصل متناسب با سهم افراد تقسیم می‌شود. برای مثال، در متریکس سرمایه‌گذاران همان واحد برای خرید کامل آن حق تقدم دارند و می‌توانند با پرداخت سهم دیگران، مالک تمام واحد شوند. در خانه‌ریز نیز پس از پایان ساخت، مزایده برگزار می‌شود و در شرایط مساوی، افرادی که سهم کافی برای خرید یک واحد مستقل دارند، در اولویت قرار می‌گیرند. در نتیجه، سرمایه‌گذاری ممکن است با فروش سهم به فرد دیگر، دریافت مبلغ حاصل از فروش نهایی پروژه یا تبدیل سهم‌های جمع‌آوری‌شده به مالکیت یک واحد کامل پایان پیدا کند.
بخوانید: پلتفرم خانه‌ریز شهرداری تهران
مجوزها و ضمانت سرمایه در خرید متری مسکن چگونه است؟
خرید سهم از یک ملک یا پروژه ساختمانی، علاوه بر شرایط مالی، به مدارک و تعهدات حقوقی نیز وابسته است. در این زمینه باید میان سه موضوع تفاوت گذاشت: مجوز فعالیت پلتفرم، مدارک قانونی ملک یا پروژه ساختمانی و ضمانت‌هایی که برای انجام تعهدات در نظر گرفته می‌شود. برای مثال، داشتن سند زمین یا پروانه ساختمانی نشان‌دهنده وضعیت حقوقی مشخصی از پروژه است، اما به‌تنهایی تضمین نمی‌کند که سرمایه‌گذار در پایان دوره سود دریافت کند یا اصل پول او بازگردد.
برخی پلتفرم‌ها پیش از عرضه پروژه، بررسی‌های حقوقی و فنی انجام می‌دهند. صاب‌ملک اعلام کرده که اسناد مالکیت، وضعیت حقوقی زمین، پروانه ساختمانی و مدارک مربوط به ساخت را پیش از پذیرش پروژه بررسی می‌کند. در خانه‌ریز نیز طبق توضیحات منتشرشده، سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت مردمی فرایندی برای بررسی زمین، مجوزهای ساختمانی و اعتبار سازندگان در نظر گرفته است. این اقدامات مربوط به ارزیابی پروژه هستند و نباید با مجوز فعالیت خود پلتفرم یکسان تلقی شوند.
ضمانت اجرای تعهدات نیز با توجه به مدل سرمایه‌گذاری تفاوت دارد. در پروژه‌های مشارکت در ساخت، بخشی از تعهدات به اجرای ساختمان و تحویل آن مربوط می‌شود. برای مثال، خانه‌ریز اعلام کرده که سازنده پروژه متعهد به ساخت و تحویل است و ضمانت‌های قراردادی لازم از او دریافت شده است. در صاب‌ملک نیز طبق توضیحات شرکت، اگر ساخت‌وساز با مشکل مواجه شود، امکان بررسی وضعیت و جایگزینی سازنده وجود دارد. این سازوکارها به ادامه اجرای پروژه مربوط‌اند و نباید آن‌ها را معادل تضمین سود یا بازپرداخت اصل سرمایه دانست.
در برخی مدل‌های دیگر، شیوه پرداخت پول یا بازگشت سرمایه متفاوت است. متریکس اعلام کرده که سرمایه‌گذاران می‌توانند در طول دوره درخواست استرداد اصل پول خود را ثبت کنند و مبلغ را حداکثر ظرف دو روز کاری دریافت کنند. در رمزما نیز طبق سازوکار اعلام‌شده، خریدار پول را به حساب پلتفرم واریز نمی‌کند؛ بلکه با چک رمزدار بین‌بانکی در دفتر اسناد رسمی حاضر می‌شود و وجه معامله را هم‌زمان با انتقال سند به فروشنده می‌پردازد. این روش به چگونگی پرداخت و انتقال مالکیت مربوط است، درحالی‌که تعهد بازپرداخت در متریکس موضوع جداگانه‌ای است.
به همین دلیل، نمی‌توان برای تمام پلتفرم‌های خرید متری مسکن از یک نوع ضمانت یا وضعیت حقوقی مشترک صحبت کرد. در یک مدل، انتقال رسمی مالکیت بخشی از فرایند خرید است؛ در مدلی دیگر، قرارداد مشارکت و تعهدات سازنده مبنای سرمایه‌گذاری قرار می‌گیرد و در برخی نیز شرایط بازخرید یا تسویه وجه اهمیت بیشتری دارد. برای تشخیص حقوق خریدار و تعهدات طرف مقابل، باید مجوزهای مرتبط، نوع قرارداد، مدارک ملک و شرایط بازپرداخت یا تحویل دارایی را در همان پروژه بررسی کرد.
