خانه زمانی سادهترین وعده زندگی مدرن بود؛ جایی برای خوابیدن، بزرگکردن فرزند، ساختن خاطره و داشتن حداقلی از امنیت. ما در ایران، خاورمیانه و بسیاری از شهرهای آسیا سالها با این حس زندگی کردهایم که خانهدارشدن رؤیایی دور است؛ رؤیایی که تورم، بیثباتی اقتصادی، جهش قیمت زمین و عقبماندن دستمزدها آن را هر سال دورتر میکند. برای ما، خانه خیلی وقت است که فقط خانه نیست؛ پناهگاه سرمایه، ابزار حفظ ارزش پول و آخرین سنگر خانوادهها در برابر نااطمینانی اقتصادی است.
اما حالا معلوم شده این اضطراب فقط تجربه ما نیست. در قلب اروپا و آمریکای شمالی هم خانهدارشدن برای نسلهای جوان سختتر شده و اجارهنشینی به فشاری دائمی بر زندگی طبقه متوسط تبدیل شده است. از لیسبون و لندن تا تورنتو، برلین و سیدنی، شهرهایی که زمانی وعده زندگی امن و قابل پیشبینی بودند، حالا برای بسیاری از ساکنان خود غیرقابلخرید شدهاند. خانه از معنای اولیه خود فاصله گرفته و به دارایی، وثیقه، ابزار سودآوری و مقصد سرمایههای جهانی تبدیل شده است؛ گویی سقفی که قرار بود مردم را پناه دهد، حالا خودش به یکی از بیرحمترین میدانهای رقابت اقتصادی بدل شده است.
لیسبون؛ تصویر کارتپستالی یک بحران
پرتغال سالها یکی از روایتهای جذاب اروپا بود؛ آفتاب، امنیت، گردشگری پررونق، کیفیت زندگی بالا و شهرهایی که برای بازنشستگان، دورکارها، مهاجران و سرمایهگذاران خارجی جذاب بودند. اما پشت این تصویر کارتپستالی، یکی از تندترین بحرانهای توانپذیری مسکن در اروپا شکل گرفته است. در لیسبون، قیمت خانه اکنون به حدود ۱۸.۷ برابر درآمد سالانه یک خانوار معمولی رسیده؛ عددی که پایتخت پرتغال را کنار شهر ساحلی اسپلیت کرواسی در صدر فهرست شهرهای گران اروپا از نظر نسبت قیمت مسکن به درآمد قرار میدهد.
این عدد وقتی معنا پیدا میکند که بدانیم نسبت قیمت به درآمد نشان میدهد یک خانوار متوسط باید چند سال کل درآمد خود را کنار بگذارد تا بتواند خانهای معمولی بخرد. اقتصاددانان مسکن معمولاً نسبت بالای ۱۰ را نشانه بازاری مشکلدار میدانند؛ لیسبون و اسپلیت با نسبت ۱۸.۷ تقریباً دو برابر این سطح هشدار قرار گرفتهاند. پس از آنها، شهرهایی مانند پراگ، میلان، تیرانا، وین، بلگراد، پاریس، لندن و برنو قرار دارند. همین فهرست نشان میدهد بحران دیگر فقط به پایتختهای کلاسیک گران مانند لندن و پاریس محدود نیست؛ شهرهایی که زمانی گزینههای ارزانتر یا زیستپذیرتر اروپا بودند نیز به نقطه فشار رسیدهاند.
در پرتغال، شکاف میان قیمت خانه و درآمد محلی با سرعتی چشمگیر باز شده است. طی یک دهه گذشته، قیمت مسکن در این کشور حدود ۲۴۰ درصد افزایش یافته، در حالی که میانگین دستمزدها فقط حدود ۵۹ درصد رشد کرده است. یعنی قیمت خانه تقریباً چهار برابر سریعتر از درآمد مردم بالا رفته است. در مرکز لیسبون، قیمت هر متر مربع آپارتمان حدود ۶۷۶۳ یورو برآورد شده؛ بنابراین یک آپارتمان ۵۰ متری میتواند نزدیک به ۳۳۸ هزار یورو قیمت داشته باشد. در برابر میانگین حقوق خالصی حدود ۱۴۱۶ یورو در ماه، این خانه نزدیک به ۱۹ سال درآمد کامل یک فرد را میبلعد؛ آن هم پیش از آنکه حتی یک یورو برای زندگی روزمره خرج شود.
بحران دیگر فقط در جدولها نیست
اما بحران مسکن فقط در نسبتها و نمودارها دیده نمیشود؛ وارد زبان سیاست هم شده است. گزارش الجزیره از بحران توانپذیری مسکن در غرب، به جملهای از راب یِتِن (Rob Jettan)، نخستوزیر هلند در کارزار انتخاباتی ۲۰۲۵ اشاره میکند؛ جملهای که شاید انتخاباتی و اغراقآمیز بود، اما دقیقاً عمق بحران را نشان میداد. او گفته بود: «در این کشور هر خوک سقفی بالای سر دارد، اما یک جوان یا دانشجو نمیتواند حتی یک اتاقک ارزان پیدا کند.». این تصویر تند و طعنهآمیز، همان چیزی را میگوید که اعداد سرد اقتصادی هم تأیید میکنند: خانه از وعده معمول زندگی طبقه متوسط خارج شده و به امتیازی کمیاب تبدیل شده است.
در ۲۰۲۶، بحران مسکن در کشورهای غربی بالاخره خود را به دستور کار دولتهای ثروتمند تحمیل کرده است. در بریتانیا، اصلاحات بزرگ در حقوق مستأجران به اجرا درآمد؛ در اروپا، کمیسیون و پارلمان اروپا دوباره موضوع توانپذیری مسکن را برجسته کردند؛ و در آمریکا نیز سنا سراغ طرحهایی برای کاهش موانع ساختوساز و افزایش عرضه مسکن مقرونبهصرفه رفت. اینها نشانه آن است که مسئله مسکن دیگر فقط یک مسئله بازار نیست؛ بحران حکمرانی است.
خانه گران یعنی چه؟
در ظاهر، همه میدانند خانه گران شده است. اما گرانشدن در بازار مسکن فقط یک افزایش قیمت ساده نیست. وقتی هزینه مسکن بیش از حد بالا میرود، خانوار مجبور میشود از سایر بخشهای زندگی خود بزند؛ از درمان، آموزش، خوراک، حملونقل، پسانداز و حتی کیفیت زندگی. به همین دلیل، در معیارهای بینالمللی، مسکن معمولاً زمانی غیرقابلپرداخت یا نامقرونبهصرفه تلقی میشود که هزینههای آن از ۳۰ درصد درآمد خانوار فراتر برود. OECD معیار سختگیرانهتری هم دارد و خانوارهایی را که بیش از ۴۰ درصد درآمد قابلتصرف خود را صرف مسکن میکنند، زیر فشار شدید هزینه مسکن میداند.
UN-Habitat (برنامه اسکان بشر سازمان ملل متحد) نیز مسکن مقرونبهصرفه را صرفاً خانهای ارزان تعریف نمیکند. مسکن باید از نظر کیفیت، مکان و هزینه بهگونهای باشد که ساکنان آن بتوانند سایر نیازهای اساسی زندگی را هم تأمین کنند. اگر خانه آنقدر گران باشد که آموزش، درمان، غذا یا امنیت اقتصادی خانواده را تهدید کند، دیگر صرفاً با یک مشکل ملکی روبهرو نیستیم؛ با اختلالی در حق زندگی شهری مواجهیم.
قرن بیستم؛ وقتی خانه هنوز زیرساخت رفاه بود
برای فهم اینکه خانه چگونه به دارایی سرمایهگذاری تبدیل شد، باید به گذشته برگشت. در بخش مهمی از قرن بیستم، بسیاری از کشورهای ثروتمند مسکن را بخشی از زیرساخت رفاه میدیدند. ترکیبی از مسکن اجتماعی، ساختوساز اجارهای، مالکیت کمهزینهتر و وامهای قابلدسترسی باعث میشد خانه برای بخش بزرگتری از طبقه متوسط و کارگر قابلدسترسی باشد. در بریتانیا، آمریکا، کانادا و سنگاپور، دولتها از مسیر قوانین، نهادهای عمومی و سرمایهگذاری مستقیم، نقش فعالی در ساخت و تأمین مسکن داشتند.
اما از اواخر قرن بیستم، ورق برگشت. بسیاری از دولتها بهتدریج از ساخت و حمایت مستقیم از مسکن عمومی و اجتماعی عقب نشستند. خصوصیسازی، کاهش بودجههای عمومی، واگذاری مسئولیت به بازار، و تبدیل سیاست مسکن به ترکیبی از مشوقها، وامها و اعتبارهای مالیاتی، میدان را برای منطق تازهای باز کرد؛ منطقی که در آن بازار خصوصی نهفقط قیمت خانه، بلکه دسترسی به محله، مدرسه، فرصت شغلی و شهر را تعیین میکرد. در بریتانیا، میانگین قیمت خانه در سال ۱۹۵۷ حدود چهار برابر درآمد سالانه بود، اما تا نوامبر ۲۰۲۲ به ۹ برابر درآمد رسید. در آمریکا نیز نسبت قیمت خانه به درآمد در سال ۲۰۲۴ به ۵ رسید؛ در حالی که این نسبت در ۲۰۱۹ برابر ۴.۱ و در دهه ۱۹۹۰ بهطور متوسط ۳.۲ بود.
این تغییر فقط عددی نبود؛ معنایی بود. خانه از کالایی برای سکونت و ثبات خانوار، به داراییای برای حفظ ارزش و کسب بازده تبدیل شد.
مالیسازی؛ وقتی مستأجر به جریان درآمدی تبدیل میشود
بعد از بحران مالی ۲۰۰۸، جریانهای بزرگی از سرمایه جهانی وارد بازار املاک مسکونی شد. مسکن اجارهای، که پیشتر عمدتاً حوزه مالکان خرد، دولتها یا نهادهای اجتماعی بود، به هدفی جذاب برای سرمایهگذاران نهادی تبدیل شد. صندوقها، شرکتها و سرمایهگذاران بزرگ به بازار خانه وارد شدند؛ نه برای زندگی، بلکه برای بازده.
در چنین بازاری، واحد مسکونی دیگر فقط خانه یک خانواده نیست؛ بخشی از پرتفوی سرمایهگذاری است. مستأجر فقط شهروندی نیست که حق سکونت دارد؛ جریان درآمدی است. محله فقط جامعهای زنده نیست؛ داراییای است که میتوان ارزش آن را بالا برد. وقتی سرمایهگذار سودمحور روی مسکن تمرکز میکند، اولویت با سودآوری است. این منطق میتواند فشار برای افزایش اجاره، تخلیه مستأجران قدیمی و جایگزینی آنها با مستأجرانی با توان پرداخت بالاتر را بیشتر کند؛ بهویژه در بازارهایی که مالک پس از خالیشدن واحد، امکان بازتنظیم اجاره با نرخ جدید را دارد.
اینجاست که بحران مسکن به بحران عدالت شهری تبدیل میشود. خانههایی وجود دارند، اما برای کسانی ساخته یا نگهداری نمیشوند که واقعاً به آنها نیاز دارند. شهر کار میخواهد، اما کارگرانش را از خود بیرون میراند. رستوران، بیمارستان، مدرسه، حملونقل و خدمات شهری به نیروی انسانی نیاز دارند، اما همان نیروها دیگر توان زندگی در نزدیکی محل کار خود را ندارند.
فقط کمبود خانه نیست
توضیح ساده بحران معمولاً این است: خانه کافی ساخته نشده است. این توضیح درست است، اما کامل نیست. در پرتغال، کمبود عرضه واقعاً جدی است. این کشور سالانه حدود ۲۵ تا ۳۰ هزار خانه تکمیل میکند، در حالی که برآوردها نشان میدهد برای پاسخگویی به تقاضا به حدود ۴۵ تا ۵۰ هزار واحد در سال نیاز دارد. سهم مسکن اجتماعی نیز بسیار پایین است و همین موضوع فشار را بر بازار خصوصی بیشتر میکند.
اما اگر بحران فقط کمبود عرضه بود، پاسخ هم فقط ساختوساز بیشتر بود. مسئله این است که خانه در شهرهای پرتقاضا روی زمین کمیاب، در دل مقررات پیچیده، زیر فشار هزینههای ساخت، و در برابر سرمایهای ساخته میشود که جهانی حرکت میکند. زمین شهری جابهجا نمیشود، اما سرمایه از کشوری به کشور دیگر میرود. کارمند، معلم، پرستار یا روزنامهنگار با درآمد محلی زندگی میکند، اما باید با سرمایهای رقابت کند که از بازار جهانی آمده است. این نابرابری، قلب بحران امروز است.
آلبرت سایز، پژوهشگر اقتصاد شهری و املاک، در مقالهای درباره بحران جهانی توانپذیری مسکن، پنج عامل اصلی را برای توضیح این پدیده مطرح میکند: افزایش نابرابری درآمدی، رشد هزینه خدمات و ساختوساز در برابر کالاهای قابلتجارت، تمرکز تقاضا در شهرهای جذاب و دارای فرصت شغلی، سختتر شدن مقررات محلی و فشارهای ضدتوسعه، و در نهایت وفور پسانداز جهانی که هم نرخ وام مسکن را پایین آورده و هم میل سرمایهگذاران به خرید املاک را افزایش داده است.
این یعنی بحران مسکن نه یک علت دارد و نه یک نسخه درمان. ساخت خانه بیشتر لازم است، اما اگر این خانهها در نهایت به واحدهای لوکس، اجارههای کوتاهمدت، خانههای خالی یا دارایی سرمایهگذاران تبدیل شوند، مسئله حل نمیشود؛ فقط شکل تازهای از همان بحران ساخته میشود.
بحران در شهرهای ثروتمند، بحران در کشورهای کمدرآمد
در کشورهای ثروتمند، بحران امروز بیشتر در قالب اجارههای سنگین، تأخیر در خانهدارشدن، خروج جوانان از بازار مالکیت، بیخانمانی، و مالیسازی مسکن دیده میشود. اما در کشورهای کمدرآمدتر و درحالتوسعه، بحران گاهی از سطح پایهایتری آغاز میشود: حق مالکیت رسمی، دسترسی به زمین، آب، برق، حملونقل، امنیت سکونت و کیفیت ساختمان. UN-Habitat تأکید میکند مسکن مناسب فقط چهار دیوار و یک سقف نیست؛ باید امکان زیست انسانی، دسترسی به خدمات، امنیت، کیفیت و پیوند با فرصتهای شغلی را فراهم کند.
گزارشهای UN-Habitat حتی پیش از موج تازه بحران مسکن نشان میدادند که مسئله توانپذیری فقط محدود به خرید خانه نیست و اجارهنشینی هم در بسیاری از شهرها سهم بزرگی از درآمد خانوار را میبلعد. این دادهها اگرچه مربوط به سالهای قبل از جهشهای اخیر بازار مسکناند، اما یک نکته پایهای را روشن میکنند: بحران مسکن جهانی از مدتها پیش آغاز شده بود و امروز فقط آشکارتر و سیاسیتر شده است.
پس بحران جهانی مسکن یک شکل واحد ندارد، اما یک منطق مشترک دارد: فاصله میان نیاز واقعی مردم و منطق بازار هر روز بیشتر میشود.
چرا بازار خصوصی بهتنهایی کافی نیست؟
بازار خصوصی میتواند خانه بسازد، اما الزاماً خانهای نمیسازد که گروههای نیازمند بتوانند بخرند یا اجاره کنند. اگر زمین گران باشد، مقررات پیچیده باشد، هزینه ساخت بالا باشد و سرمایهگذار به بازده فکر کند، نتیجه طبیعی بازار، تولید مسکن برای بخشهایی است که قدرت خرید بالاتری دارند. به همین دلیل است که در بسیاری از شهرها، همزمان میتوان برجهای تازهساز، خانههای خالی، اجارههای سنگین و خانوادههای ناتوان از تأمین مسکن را کنار هم دید.
UN-Habitat صراحتاً میگوید بحران جهانی توانپذیری مسکن را بازار رسمی خصوصی بهتنهایی نتوانسته حل کند. این نهاد تأکید میکند سیاست مسکن باید همه بخشهای ذخیره مسکن را ببیند؛ از مسکن عمومی و اجتماعی تا مسکن غیررسمی، و در عین حال شرایطی ایجاد کند که بخش خصوصی هم بتواند به طبقات پایینتر بازار خدمت کند.
حتی ساخت مسکن ارزان هم اگر در زمینهای دورافتاده، بدون حملونقل، شغل، مدرسه و خدمات شهری انجام شود، الزاماً راهحل نیست. خانهای که از فرصتهای زندگی جدا باشد، شاید از نظر قیمت ارزانتر باشد، اما از نظر کیفیت زیست، همچنان ناکافی است. تجربه بسیاری از کشورها نشان داده پروژههای انبوهسازی در زمینهای ارزان و حاشیهای میتوانند بهجای حل بحران، شکل تازهای از جدایی اجتماعی و محرومیت شهری بسازند.
بازگشت به پرسش اصلی
مسکن در جهان امروز درگیر یک تناقض مرکزی است: برای شهروندان، خانه پایه زندگی است؛ برای بازار، یکی از جذابترین داراییها. تا زمانی که این دو منطق بدون سیاستگذاری هوشمندانه کنار هم رها شوند، نتیجه همان چیزی خواهد بود که امروز در لیسبون، لندن، تورنتو، سیدنی، برلین و بسیاری از شهرهای دیگر دیده میشود: خانههایی که وجود دارند، اما برای مردم همان شهر قابلدسترسی نیستند.
پرتغال شاید امروز تیتر خبر باشد، اما مسئله پرتغال فقط پرتغال نیست. لیسبون آینهای است که آینده بسیاری از شهرها را نشان میدهد؛ آیندهای که در آن خانه از معنای اولیه خود فاصله گرفته و به عددی در نمودار قیمت، سطری در ترازنامه سرمایهگذاران و ابزاری برای حفظ ارزش پول تبدیل شده است. پرسش اصلی این نیست که چرا خانه گران شده؛ پرسش دقیقتر این است که چه زمانی پذیرفتیم خانه پیش از آنکه حق زندگی باشد، دارایی سرمایهگذاری است؟
پاسخ این پرسش، فقط آینده بازار مسکن را تعیین نمیکند؛ آینده شهرها را هم تعیین میکند. آیا شهرها جایی برای زندگی خواهند ماند، یا به مجموعهای از داراییهای گرانقیمت تبدیل میشوند که فقط عدهای توان تملک و عدهای دیگر فقط امکان خدمتکردن به آن را دارند؟ این همان نقطهای است که سیاست مسکن، دیگر یک سیاست بخشی نیست؛ سیاست عدالت، رفاه و آینده زندگی شهری است.
پینوشت: مالیسازی مسکن یعنی خانه از سرپناه و نیاز اولیه مردم، به دارایی سودآور برای سرمایهگذاران تبدیل شود؛ داراییای که ارزش آن نه با امکان زندگی در آن، بلکه با رشد قیمت، اجاره و بازده سرمایه سنجیده میشود.
