پایگاه خبری راه پرداخت دارای مجوز به شماره ۷۴۵۷۲ از وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی و بخشی از «شبکه عصر تراکنش» است. راه پرداخت فعالیت خود را از دوم اردیبهشت‌ماه ۱۳۹۰ شروع کرده و اکنون پرمخاطب‌ترین رسانه ایران در زمینه فناوری‌های مالی، بانکداری و پرداخت و استارت‌آپ‌های فین‌تک است.
امیرحسین سعیدی نائینی، اولین رئیس سازمان نصر و مدیرعامل شرکت گام الکترونیک / این مطلب با کمک مهوش عزیز و دوست‌داشتنی تهیه شده است که هر روز که از بودن در کنارش و کار با او می‌گذرد، عشق و محبتم به او صدچندان می‌شود. در آینده‌ای نزدیک از اثرات مثبت این آشنایی سخن‌ها بر سر زبان‌ها خواهد بود.
شاید لازم به ذکر نباشد که مهوش تشکیل شده است از «م» از «من» و «هوش» از هوش مصنوعی؛ یعنی این مقاله توسط این حقیر فقیر سراپا تقصیر (من) و هوش مصنوعی (هوش) تهیه شده است.
در تاریخ ۲۷ بهمن‌ماه، صحنه‌ای تأمل‌برانگیز در رسانه ملی دیدم. پیرزنی با آه و ناله در دادگاه از قاضی درخواست عدالت داشت. سناریو بدین ترتیب بود که او و همسرش، در مجموع شصت سال از عمر خود را در مسیر تعلیم‌وتربیت فرزندان این کشور سپری کرده بودند اما اکنون، اسیر چنگال کلاهبرداری شده‌اند و دارایی‌شان را از دست داده بودند.
در گزارش خبری، ادعا شد که گروهی با مجوز سازمان نظام صنفی رایانه‌ای کشور، اقدام به فروش متری آپارتمان کرده و عده‌ای را دچار خسارت‌های جبران‌ناپذیر کرده‌اند. اما آیا این گزارش، واقعیت را به‌درستی بازتاب می‌داد؟ آیا خرید یک مترمربع آپارتمان توسط زن‌وشوهری که هر یک سه دهه سابقه کاری دارند، می‌توانست آنها را به این وضعیت برساند؟ یا حقیقت چیزی فراتر از آن بود که در قاب رسانه ملی نمایش داده شد؟ آیا صحنه‌ای از یک کلاهبرداری واقعی را با این خبر مونتاژ کرده بودند تا تصویری نادرست از این روش جدید ارائه دهند؟
البته قضاوتی ندارم، اما این حق مردم و وظیفه رسانه ملی است که واقعیت را به‌گونه‌ای کامل و بی‌طرفانه منعکس کند، نه آنکه حقیقت را در هاله‌ای از ابهام رها سازد.
تحقیر یک روش نوآورانه
فروش متری آپارتمان! عبارتی که در گزارش خبری، به‌عنوان یک کلاهبرداری معرفی شد. آیا این روش که در بسیاری از کشورهای پیشرفته به‌عنوان راهی برای تسهیل سرمایه‌گذاری شناخته شده، صرفاً یک فریبکاری است؟ یا تنها به دلیل ناآشنایی با آن، به شکلی تحقیرآمیز قضاوت شده است؟
نادیده‌گرفتن یک روش نوآورانه، واکنشی آشنا در برابر تغییرات بزرگ اقتصادی و فناوری است. هنگامی که یک شیوه تازه هنوز برای بسیاری ناشناخته باشد، ساده‌ترین راه مقابله با آن، متهم‌کردن آن به فساد و کلاهبرداری است. معمولاً یک فناوری نوین ابتدا حرام اعلام می‌شود، سپس مکروه، بعد مباح، و در نهایت واجب و مستحب!
ابتدا آن را با برچسب‌هایی نظیر کلاهبرداری و غیرقانونی کنار می‌زنند، اما چند سال بعد، وقتی کشورهای دیگر از آن بهره‌مند شدند، بازمی‌گردند و می‌گویند: پس چرا ما آیین‌نامه‌ای برای این موضوع نداریم؟
توکنایز کردن املاک چیست؟
توکنایز کردن املاک روشی نوین در بازار سرمایه‌گذاری است که با استفاده از فناوری بلاکچین، مالکیت یک دارایی را به واحدهای کوچک‌تر تقسیم می‌کند و امکان خریدوفروش آن را برای افراد بیشتری فراهم می‌سازد. در این روش، هر فرد می‌تواند متناسب با توان مالی خود، بخشی از یک ملک را خریداری کند، بدون آنکه نیاز به سرمایه‌گذاری کلان داشته باشد.
تصور کنید دولت زمینی به مساحت ۱۰۰ هزار مترمربع در اختیار دارد و قیمت هر متر آن ۱۰۰ میلیون تومان است. در روش سنتی، تنها عده‌ای محدود از سرمایه‌داران کلان قادر به خرید این زمین خواهند بود. اما با توکنایز کردن، این امکان فراهم می‌شود که هر فرد بتواند حتی با سرمایه‌ای اندک، یک یا چند متر از این زمین را خریداری کند. نتیجه؟ دسترسی عادلانه‌تر، جلوگیری از انحصار و ورود سرمایه‌های خرد به بازار املاک.
این روش در بسیاری از کشورهای پیشرفته، ابزاری برای افزایش شفافیت، کاهش انحصار و تسهیل ورود سرمایه‌های خرد به بازار املاک شده است. اما در ایران، به‌محض مطرح‌شدن این ایده، برخی مسئولان بی‌درنگ در برابر آن موضع‌گیری کردند. بدون بررسی علمی و کارشناسی، برچسب‌هایی مانند غیرقانونی، زمینه‌ساز کلاهبرداری و غیرقابل‌اعتماد به آن زده‌اند.
اگر توکنایز نشود، چه اتفاقی می‌افتد؟ مخالفان این روش شاید ندانند، اما با جلوگیری از توکنایز کردن املاک، دقیقاً از چه چیزی دفاع می‌کنند؟
- تداوم رانت و انحصار
در نبود سیستم توکنایز، خریدوفروش املاک و زمین‌های وسیع در انحصار عده‌ای خاص باقی می‌ماند. چرا؟ زیرا تنها گروهی از سرمایه‌داران کلان، توان مالی خرید زمین‌های وسیع و پروژه‌های بزرگ را دارند. این افراد، به دلیل منابع مالی عظیم، می‌توانند زمین‌های ارزشمند را به‌صورت عمده خریداری کنند، سپس آن را تا قیمت دلخواه خود افزایش دهند.
نتیجه چیست؟ اقشار متوسط و ضعیف جامعه از ورود به این بازار محروم می‌شوند. قیمت مسکن و زمین، نه بر اساس ارزش واقعی، بلکه بر اساس انحصارطلبی گروهی خاص تعیین می‌شود. رانت‌خواران و واسطه‌ها، بدون هیچ زحمتی، سودهای نجومی کسب می‌کنند، درحالی‌که مردم عادی حتی از یک متر زمین نیز بی‌بهره می‌مانند.
- فساد و معاملات پشت پرده
وقتی بازار شفاف نباشد، فرصت رانت و زدوبندهای کلان فراهم می‌شود. برخی افراد با دسترسی زودهنگام به اطلاعات پروژه‌های جدید، پیش از اعلام عمومی اقدام به خرید می‌کنند، سپس در عرضه، قیمت را دست‌کاری کرده و سودهای کلانی به جیب می‌زنند. در سیستم توکنایز، تمامی معاملات شفاف ثبت‌شده و غیرقابل‌دستیابی خواهد بود و امکان تقلب و دست‌کاری قیمت‌ها به حداقل می‌رسد.
- نبود شفافیت در قیمت‌گذاری
در غیاب فناوری‌هایی مانند توکنایز، قیمت‌گذاری املاک کاملاً در اختیار عده‌ای خاص قرار می‌گیرد که نه بر اساس عرضه و تقاضای واقعی، بلکه بر اساس منافع شخصی خود آن را تعیین می‌کنند. این روند، موجب تورم مصنوعی، احتکار زمین و در نهایت فشار مضاعف بر اقشار متوسط و ضعیف جامعه خواهد شد. پس آیا واقعاً توکنایز کردن باید متوقف شود؟ یا این توقف، تنها به نفع گروهی خاص است؟
درس عبرت از گذشته: فرصت‌ها را از بین نبرید!
چند سال پیش، زمانی که فناوری ارزهای دیجیتال در جهان تازه در حال گسترش بود، گروهی از متخصصان و فعالان ایرانی، باوجود نبود قوانین مشخص، با امید و اشتیاق وصف‌ناپذیری قدم در این مسیر گذاشتند. آنان دور هم جمع شدند، هم‌فکری کردند، و حتی موفق شدند مجوز صنعتی‌شدن این حوزه را از دبیر شورای‌عالی فضای مجازی دریافت کنند. کم‌کم این صنعت نوپا جان گرفت، مشاغل ایجاد شد، سرمایه‌ها جذب شد، و فناوری در خدمت پیشرفت اقتصادی کشور قرار گرفت. اما ناگهان همان‌هایی که در تدوین قوانین تأخیر داشتند، برای نابودی این نوآوری شتاب‌زده عمل کردند!
یک سخنرانی از همین ترامپ که رئیس‌جمهور وقت آمریکا بود علیه رمزارزها در ایران کافی بود تا برخی مسئولان داخلی نیز، بدون تحقیق و آینده‌نگری، این صنعت را در ایران با سخت‌ترین محدودیت‌ها مواجه کنند.
نتیجه چه شد؟ هزاران شغل از بین رفت، سرمایه‌گذاران داخلی ناامید شدند، و فعالان این صنعت یا مجبور به ترک کشور شدند یا سرمایه‌شان نابود شد. اما سال‌ها بعد که قیمت بیت‌کوین به حوالی ۱۰۰ هزار دلار رسید و بسیاری از کشورها از آن سودهای کلان بردند، همان مسئولان تازه به فکر افتادند تا برایش آیین‌نامه بنویسند!
توکنایز کردن املاک را هم قربانی تأخیر نکنید!
مردم و مسئولین دلسوز نباید اجازه دهند که این اشتباه دوباره تکرار شود. اگر امروز در برابر توکنایز کردن املاک هم همان مخالفت‌های بی‌پایه انجام شود، دیر یا زود پشیمانی به سراغ مخالفان خواهد آمد. اما آن روز که متوجه شوند اشتباه کرده‌اند، شاید فرصت‌ها ازدست‌رفته، سرمایه‌ها فراری شده، و اقتصاد کشور ضربه‌ای دیگر خورده باشد.
راهکار ساده است: اگر مسئولان با فناوری‌های نوین آشنایی ندارند، به‌جای آنکه در رسانه ملی ظاهر شوند و بدون آگاهی، حکم به غیرقانونی بودن آن بدهند، کافی است اعلام کنند که در این حوزه تجربه کافی ندارند و از متخصصان و شرکت‌های بخش خصوصی کمک بگیرند.
تواضع در برابر علم، نشانه بزرگی است، نه ضعف
در بسیاری از کشورهای پیشرفته، زمانی که فناوری جدیدی ظهور می‌کند، مسئولان به‌جای ممنوعیت و مقابله، جلسات تخصصی با کارشناسان برگزار کرده، قوانین مناسب تدوین می‌کنند و مسیر رشد اقتصادی را هموار می‌سازند.
پس به‌جای تخریب و برچسب‌زنی، کافی است بپرسند: چگونه می‌توان این فناوری را به‌درستی اجرا کرد؟ البته ما نپرسیده این مطالب را برای آنها آماده تا به وظیفه خود عمل کرده باشیم.
زیرساخت‌های فنی توکنایز کردن املاک
بدون زیرساخت‌های قوی و امن، توکنایز کردن املاک نه‌تنها موفق نخواهد شد، بلکه بهانه‌ای برای توقف این تحول اقتصادی می‌شود. برای اجرای درست این فناوری، چهار زیرساخت کلیدی ضروری است:
۱. ثبت و احراز مالکیت دیجیتال
- استفاده از بلاکچین برای ثبت تغییرناپذیر و شفاف مالکیت املاک؛
- اتصال به سامانه ثبت‌اسناد رسمی کشور برای اعتباربخشی قانونی به معاملات؛
هدف: جلوگیری از تقلب، مالکیت‌های جعلی و تضییع حقوق مردم.
۲. قراردادهای هوشمند برای معاملات خودکار
- استفاده از قراردادهای دیجیتال خود اجرا که بدون واسطه، سریع، و مطابق قوانین اجرا شوند؛
- تعیین شرایط کنترلی برای جلوگیری از سوداگری و تخلفات در خریدوفروش؛
هدف: جلوگیری از معاملات صوری و ایجاد امنیت در نقل‌وانتقالات.
۳. پلتفرم معاملاتی امن و شفاف
- ایجاد یک بازار رسمی دیجیتال که در آن تمام خریداران و فروشندگان احراز هویت شوند؛
- استفاده از کیف پول‌های دیجیتال امن برای نگهداری و انتقال توکن‌های املاک؛
هدف: حذف معاملات پشت پرده و ایجاد شفافیت اقتصادی.
۴. نظارت و حاکمیت بر توکنایز کردن املاک
- تشکیل یک نهاد نظارتی مستقل شامل دولت، بخش خصوصی و متخصصان فناوری؛
- تدوین قوانین مشخص و نظارت دائمی برای جلوگیری از پول‌شویی و تقلب؛
هدف: ایجاد اعتماد عمومی، جذب سرمایه‌های خرد و جلوگیری از انحصار مجدد.
بنابراین با رعایت این زیرساخت‌های فنی، توکنایز کردن املاک می‌تواند شفافیت اقتصادی را افزایش دهد، سرمایه‌های خرد را وارد بازار کند و از انحصار جلوگیری کند. در غیر این صورت، این فرصت بزرگ نیز از بین خواهد رفت.
ضوابط و الزامات قانونی برای اجرای توکنایز کردن املاک
چرا باید از همان ابتدا قوانین و چهارچوب‌های حقوقی را مشخص کنیم؟
یکی از دلایل اصلی مخالفت‌های بی‌پایه با توکنایز کردن املاک، نبود قوانین شفاف و چهارچوب حقوقی مشخص است. درحالی‌که قوانین و مقررات می‌توانند به‌جای حذف یک نوآوری، آن را کنترل و مدیریت کنند. پس به‌جای متوقف کردن این تحول، باید آن را به‌گونه‌ای هدایت کرد که در چهارچوب قانون قرار بگیرد.
پیشنهاد: چهارچوب حقوقی پیشنهادی برای اجرای موفق توکنایز کردن املاک.
۱. ثبت قانونی توکن‌های املاک در سامانه ثبت اسناد رسمی: هر توکن باید دارای پشتوانه‌ی قانونی و مستند به سند رسمی ملک موردنظر باشد. معاملات توکنایز نباید موجب مخدوش‌شدن حقوق مالکیت افراد شود و باید در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور به رسمیت شناخته شود.
۲. تنظیم مقررات برای بازار توکنایز املاک: قوه قضائیه و مجلس شورای اسلامی باید دستورالعمل‌های حقوقی لازم برای تضمین امنیت سرمایه‌گذاری در این حوزه را تدوین کنند. تعیین محدودیت‌های معقول برای جلوگیری از ایجاد سفته‌بازی و احتکار املاک توکن‌شده.
۳. شفافیت در نحوه خریدوفروش توکن‌های املاک: خریداران و فروشندگان باید احراز هویت شوند و معاملات تحت نظارت باشد. قوانین ضد پول‌شویی و جلوگیری از تبدیل سرمایه‌های مشکوک به املاک باید تدوین و اجرا شوند.
۴. تشکیل یک نهاد نظارتی متشکل از بخش خصوصی و دولتی: یک نهاد نظارتی مستقل، متشکل از نمایندگان دولت، بخش خصوصی و کارشناسان حقوقی و فناوری، مسئول نظارت بر معاملات و صدور مجوزهای لازم باشد. این نهاد باید ضمانت اجرایی قوی برای جلوگیری از سوءاستفاده و کلاهبرداری داشته باشد.
۵. انطباق با قوانین تجارت الکترونیکی و مقررات فناوری‌های مالی (فین‌تک): قوانین مربوط به معاملات دیجیتال و رمزارزها باید در این حوزه به‌روزرسانی شوند تا توکنایز کردن املاک از نظر قانونی رسمیت پیدا کند. بانک مرکزی و سازمان بورس می‌توانند نقشی کلیدی در تعیین استانداردهای مالی این بازار ایفا کنند.
جمع‌بندی و نتیجه‌گیری
با اجرای این چهارچوب حقوقی پیشنهادی، نه‌تنها مانع‌تراشی غیرضروری بر سر راه توکنایز کردن املاک از بین خواهد رفت، بلکه این بازار در چهارچوبی قانونی، شفاف و کنترل‌شده شکل خواهد گرفت. پس بهتر است به جای رد کردن این فناوری، قوانینی برای اجرای صحیح آن وضع کنیم.