پایگاه خبری راه پرداخت دارای مجوز به شماره ۷۴۵۷۲ از وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی و بخشی از «شبکه عصر تراکنش» است. راه پرداخت فعالیت خود را از دوم اردیبهشت‌ماه ۱۳۹۰ شروع کرده و اکنون پرمخاطب‌ترین رسانه ایران در زمینه فناوری‌های مالی، بانکداری و پرداخت و استارت‌آپ‌های فین‌تک است.
راه پرداخت ابعاد مختلف رایگان شدن کد رهگیری در سامانه املاک را بررسی کرد / توسعه سامانه برای حذف اسناد کاغذی و بنگاه‌های املاکی دچار خلأ قانونی است
به‌تازگی سامانه ثبت قرارداد اجاره‌خانه در سامانه املاک و اسکان راه‌اندازی شده و صدور کد رهگیری از این طریق رایگان شد. این طرح را وزارت راه به‌صورت پایلوت در استان یزد اجرا کرده و قرار است در کل کشور توسعه یابد. همین خبر این گمان را قوی کرده که با اجرای کامل این موضوع در سطح کشور، عامل انسانی (در اینجا بنگاه‌های املاکی هستند) در معاملات مسکن به‌خصوص معاملات مرتبط با اجاره حذف شود. آیا واقعاً صدور رایگان کد رهگیری برای اجاره‌خانه و الکترونیکی شدن آن مستأجران و مالکان را از اسناد کاغذی و بنگاه‌های املاکی بی‌نیاز می‌کند؟
مدتی است وزارت راه و شهرسازی در راستای تحول دیجیتال می‌خواهد فرایندهای مرتبط با مسکن را به سامانه املاک و معاملات انتقال دهد و فلسفه وجودی این تحول هم از سمت مسئولان ایجاد شفافیت است. به‌تازگی نیز فرایندهای مرتبط با قرارداد اجاره در این سامانه تدوین شده و بر این اساس دریافت کد رهگیری قراردادهای اجاره در این سامانه رایگان شده است. برخی این اقدام را به منزله این گرفته‌اند که افراد بدون نیاز به وساطت مشاوران املاک می‌توانند به ثبت قرارداد اجاره خود در این سامانه و دریافت کد رهگیری معتبر و رایگان اقدام کنند و البته مسئولان نیز در توضیح این اقدام این‌طور گفته‌اند که با توسعه این طرح، مستأجران و مالکان برای اجاره خانه نیازی به رفتن به بنگاه املاک نخواهند داشت.
در این زمینه، بررسی‌های «راه پرداخت» از تعدادی از مشاوران املاک نشان می‌دهد که برخی از آنها از این روند جدید اطلاع ندارند یا می‌گویند که اجرای کامل این موضوع و الکترونیکی شدن قراردادها زمان زیادی می‌برد و معتقدند مستأجران کماکان برای رفع نیازهای خود به آنها مراجعه می‌کنند.
همچنین، طبق گفته برخی از بنگاه‌های املاکی «هزینه صدور کد رهگیری و مابقی هزینه‌ها در این زمینه به‌صورت کمیسیون به املاکی پرداخت می‌شود و برای اجاره خانه افراد باید به املاک مراجعه کنند تا از خانه‌ها بازدید کنند و همچنان املاکی‌ها را راه ارتباطی خود با مالکان می‌دانند.»
علاوه بر این، کارشناسان حوزه مسکن نیز می‌گویند مردم به دلیل مالیات اجاره ترجیح می‌دهند معاملات مسکن آنها به‌صورت سیستمی ثبت نشود و باید راه‌های فرار از ثبت الکترونیکی قراردادهای مسکن بسته شود.
مردم از ترس مالیات، قراردادها را ثبت نمی‌کنند
در این زمینه، عطا آیت‌اللهی یک کارشناس مسکن رایگان شدن صدور کد رهگیری در سامانه ثبت قرارداد اجاره مسکن را اقدامی تشویقی برای مراجعه مردم به این سامانه می‌داند و به راه پرداخت می‌گوید: «در اکثر موارد، ثبت قراردادهای مسکن به ثبت در بنگاه‌های املاک نمی‌رسد و مالک و مستأجر در کاغذ توافق می‌کنند و به دلیل مالیات بر اجاره برای ثبت قرارداد در سامانه مقاومت می‌کنند.»
این کارشناس در ادامه می‌گوید: «وقتی ابعاد مختلف این قضیه دیده نشود، امکان فرار از آن نیز وجود دارد؛ بنابراین در این قانون باید راه‌های فرار و دورزدن سامانه و ثبت‌نکردن قرارداد اجاره بسته شود؛ زیرا اگر این مسئله رفع نشود، قراردادهای اجاره از مسیرهای دیگری ثبت می‌شود و دولت را در وصول مالیات بر اجاره دور با مشکل روبرو می‌کند.»
او ادامه می‌دهد: «راه‌اندازی این قبیل سامانه‌ها، می‌تواند به نظام‌مندشدن معاملات در حوزه مسکن کمک کند و مسئولان مربوطه باید سعی کنند از ظرفیت‌ها در این زمینه به‌درستی استفاده کنند.»
در ادامه گزارش، ثبت قراردادهای اجاره در سامانه املاک و اسکان و صدور رایگان کد رهگیری را از نظر ابعاد حقوقی و فنی نیز مورد بررسی قرار دادیم. محمدجعفر نعناکار، حقوق‌دان معتقد است، «به دلیل خلأ قانونی اگر این سامانه به اسناد کاغذی متصل باشد از نظر قانونی بلامانع است. بنابراین اگر تمام فرایندهای مرتبط با قرارداد اجاره بخواهد الکترونیکی انجام و ثبت شود، از نظر قانونی به یک شبه قانون یا به اصلاح قانونی نیاز دارد.»
که محمدجعفر نعنا کار، فعال حقوق فناوری در گفت‌وگو با راه پرداخت در این زمینه اظهار کرد: «بر اساس ماده 6 قانون تجارت الکترونیکی، مجوز صدور الکترونیکی اسناد مالکیت اموال منقول داده شده؛ اما در این بند اموال غیرمنقول از صدور الکترونیکی اسناد مالکیت مستثنی شده است و این اسناد حتماً یک ما به‌ازای فیزیکی لازم دارد؛ بنابراین، اگر این سامانه که برای ساماندهی معاملات بازار مسکن راه‌اندازی شده به اسناد کاغذی متصل باشد از نظر قانونی بلامانع است.»
او در ادامه بیان می‌کند: «اگر تمام فرایندهای مرتبط با قرارداد اجاره و داده‌های مرتبط در این زمینه نیز به‌صورت الکترونیکی انجام و ثبت شود، از نظر قانونی شبه و به اصلاح قانونی نیاز دارد.»
نعنا کار همچنین معتقد است که «اگر هدف از راه‌اندازی سامانه ثبت قرارداد اجاره مسکن ساماندهی معاملات مسکن نه صدور سند باشد. مطابق مواد 6، 10 و 11 قانون تجارت الکترونیک، این موضوع دیده شده تا تمامی اسناد به داده‌پیام تبدیل شوند و محاکم قضایی و ادارات دولتی نیز موظف هستند تا این اسناد را قبول کنند و به رسمیت بشناسند.»
شرط موفقیت ثبت الکترونیکی قراردادهای اجاره
فعال حقوق فناوری با بیان اینکه تصویب اجرای این قانون در یک سامانه، توقف نرخ تورمی مسکن و شفاف‌سازی اطلاعات در این حوزه را در پی خواهد داشت، درباره صدور کد رهگیری در سامانه املاک و اسکان توضیح می‌دهد: «سال‌ها پیش طبق رأی دیوان عدالت اداری الزام صدور این کد که برای اخذ مالیات بر اجاره و تخصیص کد کارگاه به شرکت‌ها مخصوصاً استارتاپ‌ها کاربرد دارد، از بین رفت؛ اما در قانون جدید، صدور این کد رایگان شده است.»
او ادامه داد: «از نظر اقتصاد دیجیتالی، اتصال کدهای رهگیری و پروانه‌ها برای قراردادهای اجاره به دو کد مرجع یعنی شناسه و کد ملی اهمیت دارد و مادامی که این دو کد به‌عنوان کدی منحصربه‌فرد به پلتفرم‌های مربوطه متصل نشود و یک کد جدید صادر شود؛ احتمالاً شاهد این نخواهیم بود که شبکه ملی اطلاعات بتوانند سرویس مناسبی را به همه بدهند؛ زیرا اطلاعات یکپارچه نیست و خیلی نمی‌توان امید داشت که سامانه‌های متعدد به این موضوع کمک کنند.»
بنابراین، در حالی قرار است ثبت قراردادهای اجاره و صدور کد رهگیری در سامانه املاک و اسکان انجام و این فرایند، الکترونیکی شود که کارشناسان معتقدند اجرای کامل این قانون و تأثیرگذار بودن آن مشروط به بستن راه‌های فرار از ثبت الکترونیکی این قرارداد و اتصال کد رهگیری به شناسه و کدهای ملی است.
با این تفاسیر، باید منتظر ماند که چه میزان الکترونیکی شدن قرارداد اجاره در اجرا موفق عمل خواهد کرد و مردم نیز با رایگان بودن صدور کد رهگیری تمایلی به مراجعه به این سامانه پیدا می‌کنند یا همچنان به املاکی‌ها مراجعه خواهند کرد؟
