مؤسسه اعتباری ملل در هفتههای اخیر بیش از گذشته در کانون توجه صنعت بانکی قرار گرفته است. پس از تغییرات مدیریتی و استقرار هیئت سرپرستی با هدایت بانک مرکزی، اکنون انتشار آگهی گسترده فروش املاک، مستغلات و سرمایهگذاریهای این مؤسسه، پرسشهای تازهای را درباره مسیر آینده آن ایجاد کرده است.
در نگاه نخست، ممکن است این اتفاق تنها مزایده تعدادی ملک و سهام تلقی شود؛ اقدامی که بانکها و مؤسسات اعتباری هر از چند گاهی در قالب فروش داراییهای مازاد انجام میدهند. بااینحال، بررسی جزئیات فهرست داراییهای عرضهشده نشان میدهد ابعاد این مزایده بسیار گستردهتر از یک واگذاری معمولی است.
ملل در این مزایده فقط ساختمانهای اداری، تجاری و مسکونی خود را عرضه نکرده، بلکه زمینهای بزرگ شهری، پروژههای نیمهتمام، هتلها، مجتمعهای گردشگری و سهام شرکتهایی از حوزههای ساختمان، انرژی، سلامت، کشاورزی، معدن و خدمات مالی را نیز روی میز فروش گذاشته است.
ترکیب این داراییها بیش از هر چیز به یک بازآرایی گسترده در سبد داراییها و سرمایهگذاریهای مؤسسه اعتباری ملل شباهت دارد؛ اقدامی که در صورت اجرای کامل و مصرف هدفمند منابع حاصل از آن، میتواند بخشی از برنامه اصلاح ساختار مالی این مؤسسه باشد.
ملل فقط در حال فروش چند شعبه نیست
فهرست املاک عرضهشده طیف متنوعی از داراییها را در بر میگیرد؛ از ساختمانهای اداری و تجاری در تهران، مشهد و دیگر شهرهای کشور تا زمینهای مسکونی، پروژههای در حال ساخت، مجتمعهای گردشگری و واحدهای تفکیکی یک مجموعه بزرگ تجاری و اداری.
برخی از داراییها نیز شرایط حقوقی یا بهرهبرداری خاصی دارند. در توضیحات تعدادی از املاک به وجود مستأجر یا متصرف، وقفی بودن عرصه، نداشتن پایان کار، در جریان بودن پرونده قضایی یا انتقال از طریق قرارداد عادی اشاره شده است. همین مسئله نشان میدهد مؤسسه صرفاً داراییهای آماده و دارای نقدشوندگی بالا را وارد مزایده نکرده و بخشی از داراییهای پیچیدهتر خود را نیز در معرض واگذاری قرار داده است.
به بیان دیگر، موضوع فقط فروش چند ساختمان بلااستفاده یا تعدادی شعبه مازاد نیست. ملل تلاش کرده بخش گستردهای از داراییهای ملکی خود، از املاک کوچکتر تا پروژههایی با ارزش چند هزار میلیارد تومان را به بازار عرضه کند.
بخش مهمتر مزایده؛ فروش سهام شرکتها
اگرچه املاک بهدلیل ماهیت فیزیکی و ارزش بالای برخی موارد بیشتر مورد توجه قرار گرفتهاند، بخش مهمتر این برنامه را باید در مزایده سهام شرکتها جستوجو کرد.
در این مزایده، سهام ۱۱ شرکت از حوزههای مختلف عرضه شده است. شرکتهای ساختمانی بخش عمده ارزش این پرتفوی را تشکیل میدهند، اما در فهرست سرمایهگذاریهای قابل واگذاری، شرکتهایی از صنایع کشاورزی، سلامت، انرژی، معدن و خدمات مالی نیز دیده میشوند.
همین موضوع تفاوت اصلی مزایده ملل با بسیاری از فروشهای متعارف املاک مازاد است. مؤسسه اعتباری ملل در کنار داراییهای فیزیکی، بخشی از سرمایهگذاریها و مالکیتهای شرکتی خود را نیز برای فروش عرضه کرده است.
بنابراین نمیتوان این برنامه را صرفاً بهعنوان «مزایده املاک» تعریف کرد. آنچه روی میز قرار گرفته، بخشهایی از هر دو ضلع داراییهای غیرعملیاتی مؤسسه است: املاک و مستغلات از یکسو و سرمایهگذاری در شرکتها از سوی دیگر.
سه سناریو درباره هدف مزایده ملل
از اطلاعات فعلی نمیتوان با قطعیت درباره هدف نهایی این واگذاریها اظهارنظر کرد، اما کنار هم قرار دادن تغییرات مدیریتی و انتشار همزمان دو فهرست گسترده از املاک و سرمایهگذاریها، دستکم سه سناریو را مطرح میکند.
خروج از بنگاهداری
بانک مرکزی طی سالهای گذشته بارها بر ضرورت خروج بانکها و مؤسسات اعتباری از بنگاهداری و واگذاری داراییهای مازاد تأکید کرده است. نگهداری املاک گسترده یا سهام شرکتهایی که ارتباط مستقیمی با عملیات اصلی بانکداری ندارند، بخشی از منابع مؤسسه را در داراییهای غیرنقد قفل میکند.
از این منظر، فروش همزمان املاک و سهام شرکتها میتواند گامی در راستای کاهش بنگاهداری و بازگرداندن منابع به فعالیتهای اصلی اعتباری و بانکی باشد.
افزایش نقدشوندگی
بخش قابلتوجهی از داراییهای عرضهشده، داراییهایی با نقدشوندگی محدود هستند. پروژه ساختمانی نیمهتمام، زمینهای بزرگ، هتل یا سهام یک شرکت غیربورسی ممکن است در ارزیابیهای کارشناسی ارزش بالایی داشته باشد، اما تبدیل آن به وجه نقد آسان نیست.
واگذاری این داراییها میتواند منابع نقدی مؤسسه را افزایش دهد و انعطاف آن را در ایفای تعهدات، مدیریت جریان نقد و تأمین مالی فعالیتهای اصلی بیشتر کند.
بازسازی ترازنامه
مهمترین سناریو، تلاش برای اصلاح ترکیب ترازنامه است. املاک و سرمایهگذاریها بخشی از داراییهای مؤسسات اعتباری را تشکیل میدهند، اما بالا بودن سهم داراییهای کمنقدشونده میتواند توان عملیاتی و مالی آنها را محدود کند.
ملل اکنون همزمان هر دو گروه را هدف قرار داده است؛ هم داراییهای فیزیکی و هم سرمایهگذاریهای شرکتی. به همین دلیل میتوان مزایده اخیر را بخشی از یک برنامه احتمالی برای سبکتر کردن ترازنامه و کاهش تمرکز منابع در داراییهای غیرنقد دانست.
ملل چه میزان دارایی روی میز فروش گذاشته است؟
بررسی فهرست مزایده املاک نشان میدهد مؤسسه اعتباری ملل در مجموع ۳۳۰ ردیف دارایی ملکی را عرضه کرده است.
مجموع قیمت پایه نقدی این املاک به حدود ۴۲۰ هزار و ۸۲۶ میلیارد ریال میرسد؛ رقمی معادل تقریبی ۴۲ هزار و ۸۳ میلیارد تومان یا ۴۲.۱ همت.
قیمت پایه همین داراییها در حالت فروش اقساطی حدود ۵۰۴ هزار و ۸۰۹ میلیارد ریال، معادل ۵۰.۵ همت تعیین شده است. به این ترتیب، قیمت پایه اقساطی املاک بهطور متوسط حدود ۲۰ درصد بالاتر از قیمت نقدی آنهاست.
هرچند فهرست شامل ۳۳۰ ردیف است، این عدد لزوماً به معنای وجود ۳۳۰ ساختمان یا پروژه مستقل نیست. تعداد زیادی از ردیفها مربوط به واحدهای تفکیکی یک مجتمع تجاری یا اداری هستند؛ بنابراین ۳۳۰ را باید تعداد اقلام قابل عرضه دانست، نه تعداد پروژههای کاملاً مستقل.
با تقسیم ارزش نقدی کل املاک بر تعداد ردیفها، متوسط قیمت پایه هر ردیف حدود ۱۲۷.۵ میلیارد تومان به دست میآید. البته این میانگین بهشدت تحتتأثیر چند دارایی بسیار بزرگ قرار دارد و ارزش بخش عمده واحدهای کوچکتر، پایینتر از این رقم است.
بیش از ۲۵ همت سهام روی میز مزایده
در بخش سرمایهگذاریها، سهام ۱۱ شرکت عرضه شده که مجموع قیمت پایه نقدی آنها حدود ۲۵ هزار و ۴۲ میلیارد تومان، معادل بیش از ۲۵ همت است. قیمت پایه اقساطی این سهام نیز در مجموع به حدود ۳۰ هزار و ۳۹ میلیارد تومان میرسد.
بر این اساس، مجموع قیمت پایه نقدی املاک و سهام عرضهشده از سوی مؤسسه اعتباری ملل حدود ۶۷ هزار و ۱۲۵ میلیارد تومان یا معادل تقریبی ۶۷.۱ همت است. اگر تمام داراییها بر مبنای قیمت پایه اقساطی واگذار شوند، ارزش اسمی کل سبد فروش به حدود ۸۰ هزار و ۵۲۰ میلیارد تومان خواهد رسید.
البته این ارقام، قیمت پایه مزایده هستند و نباید آنها را با ارزش قطعی فروش یا منابع نهایی قابلوصول برای مؤسسه برابر دانست. ممکن است تعدادی از داراییها بدون خریدار باقی بمانند، برخی بالاتر از قیمت پایه فروخته شوند یا واگذاری بعضی از آنها بهدلیل شرایط حقوقی و فنی زمانبر شود.
در فروش اقساطی نیز کل مبلغ بلافاصله وارد حساب مؤسسه نمیشود و بخشی از منابع طی دوره تعیینشده وصول خواهد شد.
گرانترین ملک؛ هتل میثاق مشهد با قیمت ۸.۶ همت
گرانترین دارایی ملکی عرضهشده، هتل میثاق مشهد است. قیمت پایه نقدی این هتل ۸۶ هزار و ۱۲۵ میلیارد ریال، معادل حدود هشت هزار و ۶۱۳ میلیارد تومان تعیین شده است. قیمت پایه اقساطی آن نیز به بیش از ۱۰.۳ همت میرسد.
این مجموعه دارای ۲۵ هزار و ۵۲۳ مترمربع عرصه و ۳۷ هزار و ۶۹۲ مترمربع اعیان است. در توضیحات مزایده عنوان شده که هتل میثاق فاقد پایان کار است و با وضع موجود واگذار میشود.
هتل میثاق بهتنهایی بیش از ۲۰ درصد ارزش پایه نقدی کل سبد املاک را تشکیل میدهد. همین تمرکز نشان میدهد نتیجه فروش این دارایی میتواند اثر قابلتوجهی بر منابع حاصل از کل مزایده داشته باشد.
زمین بلوار ارتش؛ دومین دارایی گرانقیمت
زمین حدود هفت هزار مترمربعی واقع در بلوار ارتش و محدوده سوهانک تهران با قیمت پایه نقدی سه هزار و ۲۶۰ میلیارد تومان، دومین دارایی گرانقیمت این مزایده است.
پس از آن، مجتمع اقامتی و گردشگری در حال ساخت گرگان با قیمت حدود یکهزار و ۸۹۰ میلیارد تومان قرار میگیرد.
یک واحد تجاری بزرگ در پروژه در حال ساخت خیابان ولیعصر و دامن افشار تهران و همچنین هتل ۱۵ خرداد مشهد نیز هرکدام با قیمت پایه حدود یکهزار و ۴۲۵ میلیارد تومان عرضه شدهاند.
ملک تجاری ـ مسکونی خیابان امامت مشهد با قیمت حدود یکهزار و ۳۶۴ میلیارد تومان و پروژه تجاری خرمآباد با حدود یکهزار و ۱۱۰ میلیارد تومان در ردههای بعدی قرار دارند.
نکته مهم آن است که برخی از این داراییهای گرانقیمت فاقد پایان کار، در حال ساخت، دارای مستأجر یا متصرف یا واقع در عرصههای وقفی هستند. این شرایط ممکن است واگذاری آنها را نسبت به یک ملک آماده بهرهبرداری دشوارتر کند. برای نمونه، در توضیحات ملک خیابان امامت مشهد به وقفی بودن عرصه و وجود مستأجر اشاره شده و هتل ۱۵ خرداد نیز ساختمانی در حال احداث معرفی شده است.
نیمی از ارزش املاک در اختیار چند دارایی بزرگ
تحلیل ارزش داراییهای ملکی نشان میدهد توزیع ارزش در فهرست مزایده یکنواخت نیست.
هتل میثاق بهتنهایی بیش از ۲۰ درصد قیمت پایه نقدی کل املاک را تشکیل میدهد. سه دارایی نخست حدود یکسوم ارزش سبد ملکی را در خود جای دادهاند و سهم پنج دارایی گرانقیمت به نزدیک ۴۰ درصد میرسد.
همچنین ۱۰ دارایی گران مزایده، بیش از نیمی از کل ارزش پایه املاک را تشکیل میدهند.
این تمرکز اهمیت زیادی دارد؛ زیرا ممکن است تعداد زیادی از واحدهای کوچکتر به فروش برسند، اما تا زمانی که برای داراییهای بزرگ مشتری پیدا نشود، بخش اصلی منابع مورد انتظار مؤسسه آزاد نخواهد شد.
گرانترین بسته سهام؛ نزدیک به ۱۴.۸ همت
در میان سرمایهگذاریهای عرضهشده، گرانترین بسته مربوط به سهام شرکت خورشید درخشان هشتم توس است. ۵۱ درصد سهام این شرکت با قیمت پایه نقدی حدود ۱۴ هزار و ۷۹۴ میلیارد تومان عرضه شده است.
این بسته بهتنهایی نزدیک به ۵۹ درصد ارزش کل سهام عرضهشده را تشکیل میدهد.
در جایگاه بعدی، سهام شرکت ساختمانی عمران تکلار با قیمت پایه نقدی حدود پنج هزار و ۳۵۴ میلیارد تومان قرار دارد.
در مجموع، بیش از چهارپنجم ارزش پرتفوی سهام قابلواگذاری، تنها به این دو شرکت ساختمانی مربوط میشود. این موضوع نشان میدهد بخش بزرگی از سرمایهگذاریهای در معرض فروش ملل، بهطور مستقیم با حوزه املاک و ساختوساز ارتباط دارد.
در ادامه فهرست، سهام شرکتهایی مانند کشتوصنعت گرگان با ارزش حدود یکهزار و ۳۰۶ میلیارد تومان، تعاونی خدماتی بهداشتی درمانی ویستا درمان ملل با حدود ۹۵۰ میلیارد تومان، شفا توس کیش با حدود ۹۳۶ میلیارد تومان و گسترش انرژی ملل با حدود ۶۵۸ میلیارد تومان قرار گرفته است.
مزایدهای که بیش از هر چیز ساختمانی است
اگر املاک عرضهشده را در کنار سهام شرکتهای ساختمانی قرار دهیم، مشخص میشود بخش اصلی ارزش سبد واگذاری ملل به حوزه ملک، زمین، هتل، گردشگری و ساختوساز مربوط است.
به همین دلیل، موفقیت این برنامه علاوه بر شرایط داخلی مؤسسه، به وضعیت بازار ملک، توان مالی سرمایهگذاران بزرگ و میزان تقاضا برای خرید پروژههای چند هزار میلیارد تومانی وابسته است.
بازار فروش واحدهای کوچک با بازار واگذاری هتل، زمین بزرگ یا سهام کنترلی یک شرکت ساختمانی تفاوت زیادی دارد. تعداد خریداران بالقوه داراییهای بزرگ محدودتر است و بررسیهای حقوقی، مالی و فنی آنها نیز زمان بیشتری میطلبد.
قیمت بالاتر اقساطی الزاماً به معنای نقدینگی بیشتر نیست
میان مجموع قیمت پایه نقدی و اقساطی سبد عرضهشده حدود ۱۳.۴ همت اختلاف وجود دارد. این اختلاف میتواند درآمد اسمی مؤسسه از واگذاری را افزایش دهد، اما از منظر نقدینگی باید با احتیاط به آن نگاه کرد.
براساس شرایط اعلامشده، فروش اقساطی با دریافت بخشی از مبلغ بهصورت پیشپرداخت و وصول باقیمانده طی دوره تعیینشده انجام میشود. بنابراین در این روش، همه منابع حاصل از فروش بلافاصله در اختیار مؤسسه قرار نمیگیرد.
از این منظر، باید میان دو هدف تفاوت قائل شد: حداکثر کردن مبلغ اسمی فروش و افزایش سریع نقدینگی. فروش اقساطی ممکن است هدف نخست را بهتر محقق کند، اما لزوماً پاسخ فوری به نیاز نقدینگی نخواهد بود.
پول حاصل از فروش کجا میرود؟
پرسش اصلی پس از برگزاری مزایده این است که منابع حاصل از فروش داراییها چگونه مصرف خواهد شد.
اگر این منابع برای تقویت نقدینگی، بهبود نسبتهای مالی، کاهش داراییهای منجمد، افزایش توان تسهیلاتدهی یا اصلاح ساختار سرمایه استفاده شوند، میتوان مزایده اخیر را گامی در مسیر بازسازی مالی ملل ارزیابی کرد.
اما اگر درآمد حاصل از فروش تنها برای پوشش نیازهای کوتاهمدت مصرف شود، اثر واگذاریها ممکن است موقت باشد و تغییر پایداری در ساختار ترازنامه ایجاد نکند.
همچنین صرف انتشار آگهی به معنای تحقق منابع نیست. نتیجه واقعی برنامه زمانی روشن میشود که مشخص شود چه تعداد از داراییها، با چه قیمتی، در چه مدت و با چه میزان وصول نقدی واگذار شدهاند.
گزارش مزایده ملل در یک نگاه
مروری بر مهمترین اعداد مزایده املاک و سرمایهگذاریهای مؤسسه اعتباری ملل
ارقام بر اساس قیمت پایه اعلامشده در اسناد مزایده محاسبه شدهاند و بیانگر مبلغ قطعی فروش نیستند.
بازسازی ترازنامه یا تأمین نقدینگی؟
مزایده اخیر نشان میدهد ملل فقط در حال فروش چند ملک مازاد نیست. این مؤسسه مجموعهای از املاک، هتلها، زمینها، پروژههای ساختمانی و سهام شرکتها را با قیمت پایه بیش از ۶۷ همت وارد فرآیند واگذاری کرده است.
ابعاد این سبد، تنوع داراییها و تمرکز بخش بزرگی از ارزش آن در حوزه ساختمان و املاک، مزایده ملل را به یکی از قابلتوجهترین برنامههای واگذاری دارایی در شبکه بانکی تبدیل کرده است.
بااینحال، پاسخ به این پرسش که این برنامه آغاز یک بازسازی واقعی در ترازنامه ملل است یا اقدامی برای تأمین نقدینگی در کوتاهمدت، به دو عامل بستگی دارد: نخست میزان موفقیت در فروش داراییهای بزرگ و دوم نحوه مصرف منابع حاصل از واگذاری.
آنچه فعلاً میتوان گفت این است که ملل در حال سبک کردن همزمان دو بخش مهم از داراییهای غیرعملیاتی خود است؛ املاک و سرمایهگذاریها. اگر این فرآیند با شفافیت ادامه پیدا کند و منابع آن صرف اصلاح پایدار ساختار مالی شود، مزایده ۶۷ همتی میتواند نقطه آغاز فصل تازهای در فعالیت این مؤسسه اعتباری باشد.
