راه پرداخت
راه پرداخت؛ رسانه فناوری‌های مالی ایران

نه فروشنده‌های ملک به خانه اولی‌ها

تصویر پاییزی از معاملات مسکن حاکی از اتفاق چهارمی است که مستقیماً خانه اولی‌ها را نشانه گرفته و آن «نه» فروشنده‌ها به متقاضیان خانه اولی است. به‌طورکلی در چند ماه اخیر برخلاف رویه چند سال گذشته، وام‌دارها دچار نوعی انزوای ناخواسته در بازار مسکن شده‌اند و واسطه‌ها و فروشنده‌ها تمایل چندانی به معامله با آن‌ها ندارند.

به گزارش دنیای اقتصاد، این وضعیت در پاییز نیز همچنان وجود دارد و البته برای خانه اولی‌هایی که از امتیاز وام زوجین ۱۶۰ میلیون تومانی برخوردار هستند، پررنگ‌تر است.

این گروه از بالاترین سقف تسهیلات بانکی خرید مسکن برخوردارند و ازآنجاکه طبق رویه شبکه بانکی، این تسهیلات در روز تنظیم سند در دفترخانه اسناد رسمی توسط نماینده بانک به فروشنده پرداخت می‌شود، کمتر کسی حاضر می‌شود وصول ۱۶۰ میلیون تومان از بهای فروش ملک را با توجه به نرخ تورم تا روز محضر به تعویق بیندازد.

بسیاری از فروشنده‌ها به‌ویژه در برخی مناطق پر تقاضا تنها دریافت ۱۰ تا ۲۰ درصد از ارزش ملک فروخته‌شده را به‌روز تنظیم سند موکول می‌کنند و این یعنی خانه اولی‌هایی که می‌خواهند از وام ۱۶۰ میلیون تومانی برخی خرید استفاده کنند، باید یک‌خانه حداقل ۸۰۰ میلیون تومانی بخرند که ۲۰ درصد ارزش ملک معادل رقم وامشان باشد.

در حال حاضر زمان انتظار برای ارزیابی ملک توسط کارشناسان شبکه بانکی و انجام استعلامات شهرداری، دارایی و نظایر آنکه باید پیش از ثبت سند در دفتر اسناد رسمی انجام شود، بین یک ماه تا ۴۵ روز است.

زمان‌بر بودن این ماجرا سبب شده در شرایطی که بازارهای اقتصادی با نوسان روبه‌رو هستند، فروشنده‌ها برای دریافت بهای ملک شرایط سخت‌گیرانه‌ای در نظر بگیرند که شباهتی به شرایط متعارف پیش‌ازاین نوسانات ندارد.

هرچند زمان تسویه مطالبات فروشنده بابت فروش آپارتمان کاملاً توافقی است، اما عرف بازار در سال‌های گذشته، پرداخت یک‌سوم از بهای ملک در زمان انعقاد مبایعه‌نامه، پرداخت یک‌سوم در زمان تحویل ملک و پرداخت یک‌سوم آخر در زمان تنظیم سند است.

همچنین پرداخت مبلغ وام در محضر در اغلب معاملات سال‌های گذشته از سوی مالک موردپذیرش بوده و این مسئله تا پیش از ماه‌های اخیر، هرگز به‌عنوان مشکل پررنگ بازار مسکن نمودی نداشت؛ اما با افزایش سقف وام بانکی خرید مسکن از یک‌سو و تغییر مدام ارزش پول با توجه به نوسان نرخ ارز از سوی دیگر، این مسئله در بازار جدی شده و شبکه بانکی باید برای آن چاره‌ای بیندیشد.

خانه اولی‌هایی که ۸۰ میلیون تومان را برای مدت دست‌کم یک سال به شکل قرض‌الحسنه در شبکه بانکی سپرده‌گذاری کرده‌اند تا امتیاز تسهیلات ۱۶۰ میلیونی را به دست آورند، اکنون در شرایطی نوبت دریافت وامشان فرامی‌رسد که هم قیمت مسکن با رشد بیش از ۷۰ درصدی نسبت به زمان شروع سپرده‌گذاری در تابستان پارسال روبه‌رو شده و هم رفتار فروشنده‌ها در پذیرش شرایط وام‌دارها تغییر کرده است.

این وضعیت خرید مسکن را برای خانه اولی‌ها حتی باوجود برخورداری از بودجه قابل‌قبول برای ورود به بازار دشوار کرده است. انتظار می‌رود شبکه بانکی با تغییر در فرآیند استعلامات و پرداخت وام به فروشنده، از زمان انتظار حداقل یک‌ماهه این موضوع بکاهد.

تحقیقات میدانی از وام‌گیرندگان شبکه بانکی حاکی است هر یک از استعلامات از دستگاه‌های مختلف نظیر وزارت راه و شهرسازی، اداره کل دارایی و شهرداری مناطق چند روز زمان می‌برد، درحالی‌که با تغییر در فرآیند اجرایی و تکیه‌بر روش‌های مبتنی بر دولت الکترونیک می‌توان این زمان را مانند بسیاری از کشورهای دارای بازار رهنی وسیع، به کمتر از یک هفته کاهش داد.

بررسی‌های میدانی حاکی است پنجمین اتفاق پاییزی بازار ملک افزایش «عرضه مشروط» نزد بنگاه‌های ملکی است. برخی از فروشندگان متقاضی تبدیل به احسن ملک در بازار مسکن کنونی از ناکامی کسانی که در ماه‌های گذشته ملک خود را فروخته‌اند اما به دلیل وسواس در خرید یا به هر دلیل دیگری، نتوانستند ملک مطلوب جایگزین را خریداری کنند و از سرعت رشد قیمت مسکن جامانده‌اند، اکنون فروش ملک خود را مشروط به یافتن گزینه مناسب خرید کرده و روی «نشست هم‌زمان» برای خریدوفروش توأمان ملک قبلی و ملک جدید اصرار دارند.

به‌این‌ترتیب متقاضیان خرید مسکن با فایل‌هایی در بازار روبه‌رو هستند که مشخص نیست زمان قطعی فروش آن‌ها چه وقت خواهد بود و درواقع نمی‌دانند که باید روی این فایل‌ها حساب کنند یا نه.

موکول کردن معامله به زمان نامعلوم آتی و وقتی‌که فروشنده ملک مناسب خود را برای تبدیل به احسن بیابد، نفع یک‌طرفه فروشنده را در پی دارد و خریدار ممکن است از تغییر احتمالی قیمت‌ها متضرر شود. درنتیجه یافتن فایل مناسب حتی از میان آپارتمان‌های عرضه‌شده در بازار کنونی، دشوارتر از همیشه شده است.

پیامد این پنج اتفاق پاییزی در بازار مسکن ریزش حدود ۳۰ درصدی معاملات در ۱۰ روز مهرماه بر اساس آمارهای اولیه معاملات انجام و ثبت‌شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران است. استمرار این ریزش در روزهای بعدی می‌تواند بازار مسکن را به خواب عمیقی فروببرد که برخاستن دوباره آن را بسیار دشوار می‌کند.

البته در بازار مهرماه باوجود اتفاقاتی که به آن‌ها اشاره شد و همگی در جهت عمیق‌تر شدن رکود ملکی و سخت‌تر شدن شرایط خرید برای متقاضیان مسکن بوده است، سه گروه به‌عنوان خریدار همچنان حضور دارند: گروه نخست وام‌دارهایی هستند که با توجه به فرارسیدن موعد دریافت وام ناگزیر به خرید در این شرایط هستند و گروه دوم کسانی هستند که آپارتمان قبلی خود را باهدف تبدیل به احسن فروخته‌اند، اما هنوز موفق به یافتن گزینه خرید مطلوب خود نشده‌اند.

گروه سوم نیز خریداران سرمایه‌ای هستند که برخی کارشناسان پیش‌بینی افزایش حجم این دسته در صورت عدم جذب توسط بازارهای جایگزین در ماه‌های آینده را مطرح می‌کنند؛ درعین‌حال برخی دیگر از کارشناسان امیدوارند با اتمام روند جهش قیمت در ماه‌های آینده، انگیزه سرمایه‌گذاری ملکی نیز فروکش کند و این گروه از متقاضیان خرید از بازار مسکن خارج شوند تا به‌این‌ترتیب اثر سوء تقاضای سرمایه‌ای بر ناآرامی‌های بازار پایان یابد.

جذب سرمایه‌های سرگردان در بازارهای دیگر ازجمله بازار پول می‌تواند به حاکمیت آرامش در بازار مسکن کمک کند. تصویب و اجرایی شدن مالیات بر عایدی مسکن که این روزها روند بررسی در مجلس شورای اسلامی را می‌گذراند نیز بر کاهش حضور متقاضیان سرمایه‌ای در بازار ملک اثرگذار است.

در صورت تحقق این موضوعات، تنها متقاضیان مصرفی مسکن در بازار حضور جدی خواهند داشت و درنتیجه با حاکم شدن رفتار طبیعی از دو سمت عرضه و تقاضا، شاهد بازار باثبات با نوسان جزئی قیمت‌ها متناسب با نرخ تورم خواهیم بود.

ارسال یک پاسخ

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.