وام ۲.۴ میلیارد تومانی مسکن روی کاغذ عدد بزرگی است؛ اما متقاضی تهرانی پیش از آنکه یک ریال از بانک دریافت کند، باید حدود ۴۴۵ میلیون تومان برای خرید چهار هزار و ۸۰۰ برگه اوراق بپردازد. پس از عبور از این ورودی گران نیز در پنج سال نخست، ماهانه بیش از ۵۱ میلیون تومان قسط در انتظار اوست.
پرداخت بسته جدید تسهیلات مسکن در حالی آغاز شده که هزینه دسترسی به آن، نزدیک به یکپنجم مبلغ اسمی وام را میبلعد. زوجین و بستگان واجد شرایط در تهران میتوانند دو میلیارد تومان وام خرید یا ساخت و ۴۰۰ میلیون تومان وام جعاله دریافت کنند؛ اما سؤال اصلی این است که وامی با چنین هزینه اولیه و اقساطی، دقیقاً برای کدام خانوار قابلاستفاده است؟
بر اساس جزئیاتی که ایسنا درباره مصوبه جدید تسهیلات مسکن منتشر کرده است، سقف وام خرید یا ساخت برای متقاضیان انفرادی در تهران یک میلیارد تومان، در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۸۰۰ میلیون تومان و در سایر مناطق شهری ۶۰۰ میلیون تومان تعیین شده است.
سقف تسهیلات بستگان، شامل زوجین، پدر و فرزند، مادر و فرزند، خواهر و برادر و دو خواهر یا دو برادر، در تهران دو میلیارد تومان، در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر ۱٬۶ میلیارد تومان و در سایر مناطق ۱.۲ میلیارد تومان است.
در ظاهر، دوبرابرشدن سقف وام باید فاصله خانوار با خرید مسکن را کاهش دهد؛ اما در عمل، قیمت اوراق، نرخ سود ۲۲.۵درصدی و اقساط سنگین بخش بزرگی از اثر افزایش تسهیلات را خنثی میکنند.
برای دریافت وام ۲٬۴ میلیاردی چند برگه «تسه» لازم است؟
اوراق تسهیلات مسکن یا «تسه»، گواهی حقتقدمی است که دارنده آن میتواند بدون سپردهگذاری طولانیمدت از بانک مسکن تسهیلات خرید، ساخت یا تعمیر مسکن دریافت کند.
هر برگه تسه، امتیاز دریافت ۵۰۰ هزار تومان وام را ایجاد میکند. این نسبت علاوه بر گزارشهای مربوط به بسته جدید، در توضیحات منتشرشده درباره سازوکار اوراق تسهیلات مسکن نیز آمده است.
بر این اساس:
- دریافت وام دو میلیارد تومانی به چهار هزار برگه تسه نیاز دارد.
- دریافت وام ۴۰۰ میلیون تومانی جعاله به ۸۰۰ برگه دیگر نیاز دارد.
- متقاضی سقف کامل ۲.۴ میلیارد تومانی باید در مجموع چهار هزار و ۸۰۰ برگه بخرد.
قیمت اوراق ثابت نیست و بر اساس عرضه و تقاضا در فرابورس تغییر میکند. در بررسی قیمت اوراق تسه در ۱۴ شهریور، قیمت هر برگه حدود ۹۱ هزار و ۴۸۸ تومان بود. در آن مقطع، هزینه خرید چهار هزار و ۸۰۰ برگه به حدود ۴۳۹ میلیون تومان میرسید.
با افزایش قیمت هر برگه به حدود ۹۲ هزار و ۸۴۹ تومان، محاسبات جدید ایسنا هزینه تهیه چهار هزار و ۸۰۰ برگه را نزدیک به ۴۴۵ میلیون تومان نشان میدهد.
این رقم بخشی از پیشپرداخت خانه نیست و از اصل بدهی متقاضی نیز کم نمیکند؛ هزینهای است که خانوار برای بهدستآوردن حق دریافت وام میپردازد.
نزدیک به یکپنجم وام صرف خرید خود وام میشود
اگر قیمت هر برگه تسه را ۹۲ هزار و ۸۴۹ تومان در نظر بگیریم، خرید چهار هزار و ۸۰۰ برگه حدود ۴۴۵ میلیون و ۶۷۵ هزار تومان هزینه دارد.
به بیان دیگر، متقاضی باید پیش از دریافت تسهیلات، مبلغی معادل ۱۸.۶ درصد وام را صرف خرید اوراق کند. این هزینه باعث میشود قدرت واقعی بسته ۲.۴ میلیارد تومانی، پس از درنظرگرفتن قیمت اوراق، به حدود یک میلیارد و ۹۵۴ میلیون تومان کاهش پیدا کند.
این همان فاصله میان مبلغ اسمی و قدرت واقعی وام است. بانک روی کاغذ ۲.۴ میلیارد تومان تسهیلات میدهد؛ اما دسترسی به این اعتبار، نزدیک به ۴۴۵ میلیون تومان هزینه اولیه دارد.
بالارفتن قیمت «تسه» نیز این فاصله را بیشتر میکند. برای مثال، هزینه خرید چهار هزار و ۸۰۰ برگه در دوم شهریور حدود ۴۱۹ میلیون تومان بود، اما با رشد قیمت اوراق در کمتر از دو هفته، این رقم بیش از ۲۰ میلیون تومان افزایش یافت.
بنابراین نوسان قیمت اوراق فقط برای معاملهگران بازار سرمایه اهمیت ندارد؛ هر افزایش قیمت «تسه»، مستقیماً هزینه دریافت وام را بالا میبرد و قدرت خرید متقاضی مسکن را کاهش میدهد.
وام جدید چند متر خانه میخرد؟
در گزارشهای منتشرشده، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران بیش از ۲۰۰ میلیون تومان برآورد شده است. بر همین مبنا، ایسنا محاسبه کرده است که وام اسمی ۲٬۴ میلیارد تومانی، هزینه خرید حدود ۱۲ مترمربع آپارتمان را پوشش میدهد.
اما این محاسبه، هزینه تهیه اوراق را از مبلغ وام کسر نمیکند. اگر حدود ۴۴۵ میلیون تومان هزینه خرید «تسه» در نظر گرفته شود، قدرت خالص بسته به کمتر از ۱.۹۶ میلیارد تومان میرسد. با فرض قیمت متری ۲۰۰ میلیون تومان، این مبلغ هزینه خرید کمتر از ۱۰ مترمربع مسکن را پوشش میدهد.
متقاضی، علاوه بر تأمین بخش عمده قیمت خانه، باید هزینه خرید اوراق، هزینههای معامله و مبلغ لازم برای آغاز بازپرداخت اقساط را نیز در اختیار داشته باشد. به همین دلیل، حتی افزایش صددرصدی سقف وام نیز فاصله خانوار با خرید یک واحد متعارف را جبران نمیکند.
اقساط وام از ماهی ۵۱ میلیون تومان عبور میکند
وام دو میلیارد تومانی خرید مسکن با نرخ سود سالانه ۲۲.۵ درصد و دوره بازپرداخت ۱۲ساله پرداخت میشود. قسط ماهانه این بخش حدود ۴۰٬۳ میلیون تومان است.
وام ۴۰۰ میلیون تومانی جعاله نیز دوره بازپرداخت پنجساله دارد و قسط ماهانه آن حدود ۱۱٬۲ میلیون تومان محاسبه میشود. در نتیجه، متقاضی دریافت سقف کامل تسهیلات باید در پنج سال نخست، ماهانه حدود ۵۱٬۵ میلیون تومان قسط بپردازد.
پس از پایان اقساط جعاله، مبلغ پرداختی ماهانه به حدود ۴۰.۳ میلیون تومان کاهش مییابد و تا پایان دوره ۱۲ساله ادامه پیدا میکند.
بر اساس محاسبات راه پرداخت، مجموع اقساط وام خرید در ۱۲ سال حدود ۵.۸ میلیارد تومان و مجموع اقساط جعاله در پنج سال حدود ۶۷۰ میلیون تومان خواهد بود. در نتیجه، مجموع بازپرداخت دو فقره تسهیلات به حدود ۶.۴۷ میلیارد تومان میرسد.
اگر هزینه ۴۴۵ میلیون تومانی خرید اوراق را نیز به این رقم اضافه کنیم، متقاضی در مجموع نزدیک به ۶.۹ میلیارد تومان پرداخت خواهد کرد تا به بستهای با ارزش اسمی ۲.۴ میلیارد تومان دسترسی داشته باشد.
البته جمع اسمی اقساط طی ۱۲ سال را نمیتوان بدون درنظرگرفتن تورم و کاهش ارزش پول، مستقیماً با مبلغ امروز وام مقایسه کرد. بااینحال، رقم قسط ماهانه نشان میدهد استفاده از سقف کامل تسهیلات برای بخش بزرگی از خانوارها امکانپذیر نیست.
چه خانواری توان پرداخت این وام را دارد؟
اگر فرض کنیم خانوار بتواند حداکثر ۳۰ تا ۴۰ درصد درآمد خود را به اقساط اختصاص دهد، پرداخت قسط ماهانه ۵۱.۵ میلیون تومانی به درآمدی بین ۱۲۹ تا ۱۷۲ میلیون تومان در ماه نیاز دارد.
به این ترتیب، بسیاری از خانوارهایی که بیشترین نیاز را به وام مسکن دارند، احتمالاً توان پرداخت اقساط سقف کامل آن را نخواهند داشت. از سوی دیگر، خانوارهای پردرآمدتر نیز باید علاوه بر پرداخت حدود ۴۴۵ میلیون تومان برای اوراق، بخش عمده قیمت ملک را از آورده شخصی تأمین کنند.
این تناقض، مسئله اصلی سیاست اعتباری مسکن را نشان میدهد: وام برای گروههای کمدرآمد قابل بازپرداخت نیست و برای گروههای پردرآمد نیز سهم تعیینکنندهای از قیمت خانه را پوشش نمیدهد.
افزایش سقف وام به نفع چه کسانی است؟
افزایش سقف وام، تقاضا برای اوراق «تسه» را بالا میبرد. هرچه مبلغ تسهیلات بیشتر شود، متقاضی باید تعداد بیشتری اوراق خریداری کند. بنابراین بخشی از اثر افزایش سقف وام، بهجای بازار مسکن، در بازار اوراق نمایان میشود.
بانک نیز منابع خود را با نرخ سود مشخص و در مقابل وثیقه ملکی پرداخت میکند. فروشنده مسکن میتواند از ورود تقاضای اعتباری تازه منتفع شود؛ اما خریدار باید سه هزینه را همزمان بپذیرد: قیمت بالای ملک، هزینه تهیه اوراق و اقساط سنگین.
افزایش سقف تسهیلات بدون کاهش هزینه تأمین مالی، افزایش دوره بازپرداخت یا متناسبشدن اقساط با درآمد خانوار، الزاماً مسیر دسترسی به مسکن را کوتاه نمیکند. ممکن است فقط عدد وام و اندازه بدهی خانوار را بزرگتر کند.
عدد وام بزرگتر شد، مسیر خانهدارشدن نه
خبر، افزایش سقف تسهیلات مسکن به ۲٬۴ میلیارد تومان است؛ معنای خبر اما در هزینه دسترسی به همین وام قرار دارد. متقاضی باید حدود ۴۴۵ میلیون تومان برای خرید اوراق بپردازد، در پنج سال اول ماهانه بیش از ۵۱ میلیون تومان قسط بدهد و همچنان بخش اصلی قیمت خانه را از منابع شخصی تأمین کند.
توضیح: قیمت اوراق «تسه» روزانه تغییر میکند؛ بنابراین هزینه خرید اوراق باید در زمان اقدام برای دریافت وام دوباره محاسبه شود.
